简要内容：中国天辰科技园区工程项目作为本市第二批20项重大服务业项目之一落户北辰区，为顺利办理拆迁许可证保证工程建设进度，区国土分局与区土地整理中心密切配合，指派专人负责，及时报与市局资源处审核、办理，在3个工作日内完成了审批、核发了《建设用地批准书》，为办理拆迁许可证打下基础，保证了工程手续办理速度。 　　据悉，中国天辰科技园区重点服务于国内外投资机构在天津滨海新区及环渤海地区的投资。项目规划总占地面积约57亩，总建筑面积12万平方米，园区将形成集高档写字楼、高端酒店式公寓以及五星级酒店于一体的高新技术产业集群、第三产业服务中心，总投资约15亿元，预计2011年建成。

简要内容：东丽区国土分局在学习实践科学发展观活动中，坚持边学习边实践，大兴求真务实之风，真抓实干，不断推进各项重点项目取得新突破。日前，在区国土分局土地交易厅，东丽家世界改造项目顺利挂牌出让，东丽区阳光新城市购物广场有限公司以人民币50380万元成功竞得，该地块的成功出让标志着这一项目正式进入改造建设开发阶段。 　　该地块位于东丽开发区轻轨车站南，规划用地性质为商业金融业及居住用地，规划总建设用地175.7亩，预计可开发建筑面积达22.9万平方米。项目建成后，将大大提升东丽开发区及津塘公路沿线整体环境水平。 　　东丽国土分局在该项目供地过程中，将学习实践科学发展观活动与“保增长、渡难关、上水平”结合起来，以实际行动深入实践科学发展观，开拓进取，务实创新，着力破解工作难题，积极探索新思路、新招法。一是多方协调，争取到土地收购整理的授权，并与原土地使用者多次协商签订了《土地收购补偿协议》，确保项目及时挂牌；二是积极主动争取出让过程中政策性成本收取的政策支持；三是根据项目改造需要积极协调市、区相关职能部门进行规划指标调整，确保达到全面提升改造的效果；四是在保证现有商业正常经营的条件下，采取项目按地块现状整体一次性挂牌出让，分期交付土地、分期实施建设、定向回购商业用房的新供地方式，保障项目用地需求。 　　此项目顺利出让，可实现土地出让金政府收益13815万元，收取大配套费4280万元，为东丽区实现经济率先发展做出积极的贡献。

简要内容：天津市县乡政府违法用地案件为零的消息，令人振奋。 　　当前，“双保行动”正在扎实推进，保增长、保红线的双重目标能否实现，各级政府尤其是县乡政府的依法用地、节约用地意识，尤为关键。 　　毋庸讳言，政府违法用地，是威胁耕地红线、导致土地执法难的重要原因之一。政府违法用地，往往令国土部门执法时“腹背受敌”：一方面，囿于自身权力序列及执法体制的障碍，国土部门在查处政府违法用地时，显得力不从心；一方面，由于政府违法用地行为不能得到及时、有效查处，极易在社会和群众中形成“示范”效应，让国土部门在查处企业、个人违法用地时，难以理直气壮，落下“抓小放大”的口实。 　　在当前扩内需、保增长的严峻形势面前，国土部门面临更为艰巨的“双保”重任。天津市的依法管地、用地成果，为全社会尤其是各级政府树立了标杆，也为破解国土执法难题指明了探索方向——完善共同责任机制，让各级政府争当依法管地、集约用地的先行者。

简要内容：房屋租赁中有不少陷阱，租房一般要注意以下问题。 1、要求房东拿出房产证，并查看房产证上产权人的名字和房东的身份证是否一致，以此确定房东是否有权出租该房屋。如果房产证上还有其他人的名字，即房屋属于共有房屋，则要有全部共有人的书面同意。另外，按照法律规定，有以下情形之一的房屋不得出租： （1）未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的； （2）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的； （3）被鉴定为危险房屋的； （4）法律、法规规定不得出租的其他情形。 2、签订书面的房屋租赁合同。如今，有些人租房时只是口头协商，不签订书面合同，发生纠纷后因没有合同只能吃哑巴亏。因此，你在租房时，一定要和房东签订书面的房屋租赁合同，以明确双方的权利义务。合同中要对租赁期限、租金数额、支付方式、房屋用途、违约责任等作出约定，以便日后解决纠纷时有据可依。房东在交房时应告诉你该房屋的使用要求，家用电器等附属设施如何使用，煤气用具、淋浴器等使用时要注意的问题等。作为房客，你也应主动向房东了解这些情况。 3、房屋租赁合同应到房地产登记机构办理登记备案手续，否则不能对抗第三人。根据“买卖不破租赁”原则，登记可以确保房屋在租赁期间即使卖给他人，承租人仍可继续承租。避免房屋因权属发生变化而侵害你的权益。

简要内容：中小企业用地难问题，困扰着我市不少企业的发展。市国土资源局昨日透露，他们将尽快把今年的新增建设用地指标优先落实给标准厂房、重大工业等项目，积极为中小企业入驻标准厂房提供条件。 　　市国土部门近期开展了一系列调研摸底工作，实地了解当前形势下企业在土地方面迫切需要解决的问题。据介绍，我市部分企业发展壮大后，想进一步做大做强，却受到较大的土地约束，特别是在工业用地实行“招拍挂”以后，小企业又难以承受高地价的工业用地，致使企业“低小散”现象，长期得不到解决。 　　为尽快从实处缓解企业的用地困境，市国土部门多管齐下，出台多项措施。首先就是最大限度地发挥新增建设用地指标的效益。一方面，督促各地尽快将今年的新增建设用地计划指标落实到具体项目上，并优先安排给标准厂房、重大工业等项目，并采取有效措施，督促各地加快用地报批速度，及时足额用好指标；另一方面，加强与有关部门的协调，积极配合做好项目包装等工作，使尽可能多的项目列入省以上重点项目，以争取更多单列计划指标。 　　同时，工业用地“招拍挂”和土地专项清理工作，是加快工业土地流通速度和提高土地储备的重要途径，市国土部门也对此开通“绿色通道”，做好相关服务。 　　一是对已经具备“招拍挂”出让条件的，将以最快的速度启动“招拍挂”出让程序，做到“成熟一宗、出让一宗”； 　　二是对已经办理农转用、征用手续，但尚不具备“招拍挂”出让条件的，将积极做好政策处理等前期工作，使之尽快具备出让条件； 　　三是加快推进“转而未供”土地专项清理工作，对重点项目指定专人跟踪指导开展供地前期工作，对仍未清理的项目逐宗分析原因，研究具体措施； 　　四是对与企业关系密切的土地征收、农转用、供地和土地确权发证等事项，开辟方便通道，简化报批手续，加快办理速度。同时，大力推行工业项目跟踪服务，适时开展上门服务，努力为企业提供优质的服务。

简要内容：房地产业的发展经历了几个明显的阶段，从88年的土地使用权改革到92年邓公南巡催生房地产开发的热潮，历经数年至98年房地产市场进行了市场化改造，从98年至今，第十一个年头，伴随着经济调整的步伐，房地产业也从10年的粗放发展进入了改革的深水区。 房地产市场化发展十年余，不论拖动中国经济的马车有多少，房地产都应该算是其中的一架，因为这个行业占据中国固定投资的21%，全社会贷款的25%以及1.4万亿元的地方预算外财政收入。目前行业进入新的关键期，容不得懈怠、停滞。面对各种艰巨的挑战，面对行业发展的复杂矛盾，在看到10年巨大成就的同时，执政者和从业者都需要清醒审视，需要勇敢反思：曾经的误区在哪里，改革的瓶颈在哪里，改革的难点在哪里？ 中国房地产业的这般景致是伴随中国经济社会状况发展的，如果说房地产业是畸形的行业，那他所映衬的也恰是社会某些方面的不合理，哑铃型的产业机构即是产业链条的最好速画像（本想画个草图，无奈不懂上传），哑铃一端为政府，另一端为市场，这两端决定了行业发展的重量级，开发商作为连杆实则无足轻重。房地产的投入要素主要是资金和土地，这两样都是竞争不充分的，土地是政府批的，资金是银行（背后也是政府）的，因此严格来讲房地产并非市场化行业。政府要税收，银行要业绩，两大衙门推波助澜的帮着地产商一个项目接一个项目的开盘，开发商拿着银行的钱奔走于祖国各地，作为招商贵宾频频亮相于当地显赫媒体。同时，金融市场缺乏效率、实业投资缺乏机会，大量资金不断从要素和市场涌入房地产，造成了行业的过度繁荣乃至产生泡末（和房地产一样国内艺术品收藏也是翻了翻的涨）。 08年产业危机初现，全社会针对行业展开了激烈思辩，没有争论的领域是可怕的，因为行业的发展不可能一帆风顺，尤其在行业转型时期，不断地校正方向才能保持发展的正确性。没有争论说明这一领域已经被某种势力控制，在向这一势力的目标前进，一旦这一势力是脱离人民的，人民必将被带到水深火热之中。 真正有效的解决房地产问题，绝不能依靠比如会导致大量腐败、浪费的保障性住房政策， 有识人士指出中国最大的浪费就是政绩工程和决策失误。安徽前副省长、贪官王怀忠想把阜阳建成“国际化大都市”,耗资3.2亿的阜阳机场,如今成了杂草丛生、鸟兽出没的天堂。四川绵阳机场在2001年竣工通航，当年就亏损3800多万。根据审计部门调查，绵阳机场目前未发挥或未完全发挥投资效益的资产高达2.2亿元。根据世界银行估计,“七五”到“十五”期间,中国投资决策失误率在30%左右,资金浪费损失大约在5000亿到6000亿元。保障房短期内可弥补商品房开工不足的缺口，但长期来看乃是经济的包袱，尤其不可视为主流。 房地产进一步的改革探索可以考虑以下思路： （一）20世纪90年代的分税制税赋改革不适合中国国情，而遗患深远。有必要对现行的财税体制进行反省，至少要对土地财政遏止其任意滋长而重疾难反。 （二）国家应设计、建立一种有利于规范统一的房地产审批流程体系，责权利等进一步理顺，减少行政环节降低产业损耗成本。 （三）开放房地产信托基金等多渠道的金融市场，增加行业的市场竞争效率，促进行业健康发展。 （四）局部地区，应有条件的放开土地限制，释放一部分农村土地作为供给，缓解城市土地压力，并使政策机制长效化。 （五）生产关系要适应生产力的发展，对以完成城市化或工业化的东部等地区，要实行区别化的产业税收政策，不能一刀切。 以上思考尚是不成熟的，总的来说，我认为我们的行业已经走到了一个重要的十字路口，因此有必要对几十年来的产业发展，十几年来的市场化道路进行反思和总结，有准备的进入产业发展的深水区进行行业变革。

简要内容：一、对当前宏观经济形势的认识 刚刚过去的2008年，我们经历了很多难忘的事情，我想，重要的是我们看到了一种力量，这一切让我们成熟，让我们更加懂得信念比黄金和货币更为重要。 随着国际金融危机影响的加重加深，目前美国、欧盟、日本等主要发达经济体经济均已出现负增长，衰退迹象明显。受其拖累，新兴市场国家经济增速也出现较大幅度回落。由于实体经济恢复景气和金融市场恢复信心都需要一段时间，而新的经济增长点又尚未形成，2009 年世界经济增速将继续下降。总体看来，2009年国际经济低速增长的基本面不会改变，市场信心依然不足，加上各主要发达经济体之间政策步调难以一致，国际金融危机的不利影响仍将持续并有进一步加深的可能。 那么我们国内宏观经济形势是怎样的呢？温家宝总理在今年的两会中指出，我们正面临前所未有的困难挑战! 二、金融危机对房地产的影响 环球楼市同此凉热 •美国：买了房却被逼到墙角，转身不容易 •日本：房产商抛售房产，地产价格下跌 •俄罗斯：走自己的路，楼市或较快复苏 •德国：蝴蝶在飞，焉能独善其身 •法国：地产商下调预期，银行严控房贷 •英国：危机30年一遇，英人攥紧血汗钱 •西班牙：房市低迷，房屋租赁市场火爆 改革开放30年的巨变 今年是改革开放十一届三中全会30年，30年应该说中国发生了巨大的变化，30年大浪淘沙、30年改天换地，也是中国房地产业发展壮大并且成为国民经济重要支柱的30年。 从城镇化水平看居民住房需求 1996年我国城镇人口为3.7304亿人，城镇化水平为30.48%。到了2007年底，我国共有城镇人口5.9379亿人，城镇化水平为44.9%。也就是说，12年时间全国新增城市人口2.2075亿人。 按照目前人均住房建筑面积27平米计算，这部分人住房需求约为59.6亿平米，如果按照每年1%左右的增长速度，保守估计，每年约有1300万人进入城市，年新增住房需求3.51亿平米。 从房价收入比看居民购房承受力 在全球范围内，房价收入比的平均水平在6.4-8.4之间。我们对比2007年长三角16个城市的房价收入比，杭州以15.61的比值位列各城市之首，比第二位的上海（11.25）高出4.36，与区域内比值最低的镇江（5.88）高出9.73，由此可以看出区域内差异极大。 依照国家统计局公布的有关数据计算，2007年全国整体房价收入比为7.44，长三角城市中有9个在全国平均水平线以上。 经济发达的长三角尚且如此，国内其他城市的居民在购房方面承受着更大的压力。 2008年国内房地产市场发展状况 对于国内房地产市场而言，在经历2007年宏观政策打压下，综合效果在2008年显现出来，市场由极热转为极冷，于是政府开始了新一轮的“救市”行动。 以目前的市场发展态势来看，市场在经历了近一年的调整之后，低迷格局依旧不变。开发企业对市场信心大幅下滑，已不敢轻易出手拿地，各城市土地市场上底价拿地、流拍已经成为常态，2008年的高价拿地企业设法退地。尽管货币政策由紧缩向中性转变，但成交量依旧低迷，开发企业对短期市场信心基本丧失。 在价格方面，开发企业为了提高成交量，由原先的暗折暗降变为明折明降，不但郊区降，城区降，随之而来的前期高价购买业主闹事现象层出不穷，因此，2008年开发企业走的每一步，都显得非常的艰难。 市场拐点 过去的一年，中国的房地产出现了两个拐点： 第一个拐点是市场的拐点，之前一直被过热所困扰的中国房地产市场终于有所降温，而且幅度之大超出了许多专家的预计，成交大幅减少，楼价普遍下跌。 从全国开发投资及开竣工面积来看 2008年房地产开发投资增长速度明显回落，全国房地产开发完成投资30580亿元（其中商品住宅投资22081亿元），比上年增长20.9％，增幅比2007年低9.3个百分点；扣除价格因素，是1999年以来的最低增速。 2008全年新开工面积9.8亿平方米，比上年增长2.3％，增幅比上年回落17.1个百分点；房屋竣工面积 5.9亿平方米，下降3.5％。房屋新开工面积增速大幅回落，房屋竣工面积出现负增长。 从开发资金、土地投资及销售情况来看 开发企业资金来源38146亿元，比上年增长 1．8％，增幅比上年回落35．5个百分点。可以说资金来源呈低速增长，定金及预收款和个人按揭贷款大幅下降的态势。 土地购置面积为3．68亿平方米，比上年下降8．6％；土地购置费5795亿元，比上年增长10．9％，增幅比上年回落26．4个百分点。 全国商品房平均销售价格为3877元／平方米，上涨 0．3％，上涨幅度比上年回落15．1个百分点。全国商品房销售面积6．2亿平方米，比上年下降19．7％。全国商品房销售额24071亿元，比上年下降19．5％。全国商品房空置面积1．64亿平方米，比上年增长21．8％。 政策拐点 第二个拐点是政策的拐点，在连续几年的“防止楼市过热，抑制楼价过快上涨”之后，从2008年下半年开始政府根据经济全局的需要开始转变思路出台系列“鼓励合理住房消费”的救市政策，“维护楼市稳定，防止楼价过度下跌“的提法开始出现，并且渐渐成为各个地方政府新的工作指导方针。 截至11月，中央、部委及地方今年以来出台的各种政策及文件已有近百项。其中，既有进一步加强调控的“紧箍咒”，又有拉动需求和投资的“强心针”。冰冻三尺非一日之寒，终结楼市调整也实属不易，对政策的理解最能给予市场启迪，也值得我们反复品味其中意味。 2008年中国房地产业10大事件 •事件一：全国房价出现负增长，楼市下行趋势显性化 •事件二：中央与地方联手救市，房地产市场走稳有望 •事件三：9000亿安居计划出台，住房保障制度建设加速 •事件四：农村土地改革拉序幕，房地产发展出现新空间 •事件五：住房和城乡建设部成立，行业监管进一步完善 •事件六：土地出让频现流标，土地市场需合理引导 •事件七：房企资金链越绷越紧，企业生存面临严峻考验 •事件八：房地产界夸张言论成灾，行业舆论乱象待治理 •事件九：深圳房贷断供引关注，银行控制风险势在必行 •事件十：美国金融危机持续升级，中国楼市受到波及 促进房地产市场稳定健康发展 温总理在政府工作报告中对2009年房地产的发展方向已经明确，即“促进房地产市场稳定健康发展”，“稳定市场信心和预期，稳定房地产投资”，“稳定”成为房地产市场的第一要义，稳定是发展的前提，房地产也需要稳定这是今年的关键。决定采取积极有效的措施，前提是必须要积极，要有效，才能让“三稳定”——市场稳定、投资稳定、信心稳定得到保证。 邓小平论稳定 邓小平先生曾经说过：“中国的问题，压倒一切的是需要稳定。没有稳定的环境，什么都搞不成，已经取得的成果也会失掉。”这不仅为改革开放和现代化建设的实践所充分证明，也是广大干部群众从经验和教训中得出的共同结论，是人民的共同心声。 三、从房地产业的支柱地位 来看产业链的构造 房地产依然是支柱产业 房地产业发展 房地产业与建筑业比较 国内外开发模式的比较 香港模式：房地产开发企业统揽土地交易、融资、规划、施工、租售、物业管理等全部环节，整个开发活动由一家独立的公司完成。 美国模式：它强调房地产开发所有环节应由不同的专业公司来共同完成，这些参与者包括了建筑师、金融合作伙伴、工程师、律师、土地规划师、景观建筑师、承包商、房地产经纪人、物业管理者、市场分析师、环境顾问、交通顾问、评估师等等. 国内房地产开发模式特点 目前国内的房地产开发模式，基本上是学习香港的经验，但与以上两种模式相比，又具有两个明显不同的特征： 第一，融资渠道更加单一，几乎完全依赖于银行信贷，其形式也以债务融资为主。 第二，房地产开发企业在开发活动中的垄断地位更为明显。 国内房地产开发企业都是向着全能型的方向发展，从最初的可行性研究到做出投资决策，再到土地交易、土地开发、建造、卖房、物业管理的整个过程，全部由房地产开发企业独立完成。这种垄断型的开发模式，不仅会增加投资风险，并且会因为缺少制衡机制而掩盖开发过程中出现的问题，形成隐性风险。 从产业链上解决开发模式的自有风险 房地产行业作为中国的支柱产业，上下游产业链条拉得很长，关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。 我国的开发模式是开发商在房地产产业链中处于“中心”地位，开发商对建筑材料的选择决策，对绿色节能技术材料的应用决策等很大程度上影响着节能住宅和绿色建筑的推进工作。 建安成本与开发成本 建安成本增大，部分开发企业盈利空间缩小，受建材涨价因素影响，各地区不同类房屋的建安成本普遍呈上升趋势，对建安成本总体影响在40～300元/m2之间不等。据了解，因材料涨价，建筑企业普遍提高成本约10%～25%；一般情况下，建安成本占到开发成本的25%～40%左右；房地产开发成本由此增加约3%～10%。在微利时代，很有必要组成工程采购联盟，减少交易费用等软性成本，提升产品和企业竞争力。因此在开发模式中构造和谐产业链结构，是风险规避的解决之道。 “中国房地产工程采购联盟”成立 2008年10月23日由《中国房地产报》、中国住交会组委会、中国建筑节能推广战略联盟、中国建筑材料检验认证中心等机构共同发起成立了中国最大规模的工程采购平台——中国房地产工程采购联盟。 万科、中体、万通、华远、SOHO中国、阳光100等百余家开发企业，以及来自日立电梯、东方雨虹防水、坚朗五金、艾默生环境优化技术等知名建材部品供应商作为理事单位共同推动工程采购联盟的发展。 加强透明，降低成本 对于品牌开发商来讲，质量和信誉是我们立足的根本。工程采购联盟对于开发商和商家来讲是共赢，有利于开发商减少环节、加强透明、降低成本。 四、房地产业亟需一个更和谐的 产业链和生态圈的重建 1、房地产产业链现状 （1）房地产产业链的定义 如果把房地产开发商作为核心即整个产业链的中间链条，按照房地产商品建成前后做一划分，那么其上游环节为市场研究、产品定位、政府相关部门、规划及设计、建筑施工等，下游环节为市场营销、物业管理、中介服务等，而金融单位则几乎遍布整个链条的所有环节。因此，狭义上说，房地产产业链应该是对房地产行业所涉及到的其他行业所做的分工。 （2）房地产产业链发展现状 一、房地产产业链基本形成，各环节依存度逐渐增强； 二、产业链开始向专业化靠拢； 三、资本和土地已成为产业链上最重要的两种资源，集聚 了产业链内部最激烈的竞争； 四、产业链需要整合，一个房地产项目从最初获得土地使用权到最后交付使用，在整个链条中涉及了众多的参与者。 目前来看，在这个链条的运行过程中，有很多的资源没有得到共享，很多的参与者进行了重复的工作，这使得这个产业链无法得到进一步的提高。 2、绿色地产是融冰之策 （1）什么是绿色地产？ 绿色地产是一种在绿色建筑理念指导下的房地产开发模式，即将房地产产品作为一个自然生态系统，在其全寿命周期各个阶段，在保证产品应有的基本性能、功能、质量、使用寿命的前提下，将节约能源、保护环境和人类健康的理念有机地融入其中，在建造成本、运营成本与环境成本之间进行综合平衡，营造健康、舒适的人居环境，实现经济、社会与环境保护的协调发展。 （2）绿色地产三个重要标准： 一是低耗，即减量节约化； 二是无害，即环保无害化； 三是人本，即提供健康、舒适、亲和、人性化住宅空间。 （3）绿色地产是开发企业的社会责任 目前世界上2/5水泥、1/5以上的成品钢材用于中国建筑行业，其中95％左右的建筑属于不节能建筑，造成巨大的资源浪费和环境破坏。中国现有建筑总面积400多亿平方米，到2020年还将新增300多亿平方米。如果有效贯彻绿色建筑标准，将节约能源建设投资约1万亿元。 房地产开发能耗大表现在以下两个方面：一、建造过程中，各种建材消耗大；建筑业钢材消耗总量的55％，平板玻璃消耗占60％，水泥消耗则几乎占到100％。二、使用过程能耗大。 （4）发展绿色地产是房地产领域转变增长方式的一个重要任务 中共中央在“十一五”规划中提出了两个量化指标： 第一个是我国的人均GDP到2010年要翻一番； 第二个是我国单位GDP的能耗要降低20％。 所以发展节能和绿色地产就成为房地产领域转变增长方式的一个很重要的任务。 3、大力推广绿色建筑新技术是构造 绿色地产产业链的关键 （1）房地产企业赢得市场的关键点是产品 提升品质要从产品的规划、设计创新、节能环保等等各方面深入研究，比如我们做中体奥林匹克花园，在产品创新和户型设计上，尤其是在机电的配置上，都力求节能和环保。免费配送世界领先的格力数码涡旋式中央空调空调，是世界科技含量最高，创新程度和节能环保最好的空调。 （2）大力推广应用绿色建筑新技术： 节地与地下空间开发利用技术 建筑节能技术领域 节水与水资源开发利用技术 节材与绿色建材技术 室内外环境技术 其他技术：智能化技术、运营管理技术等。 结束语 借用达尔文的观点：“最后生存下来的物种既不是最强大的，也不是最聪明的，而是那些最适应变化的”。应该说中国房地产业的长期发展前景依然看好，大家要有信心度过难关，做出相应的调整，否则极有可能在下一个春天到来之前熬不过眼下这个最寒冷的冬天而悲惨地死去。 自古不谋万世者，不足以谋一时，不谋全局者，不足以谋一域。从这个角度讲，冬天里的信心，既取决于冬天里的坚持，也取决于冬天里的用功。因此，做企业要有信心也要有斗志。

简要内容：房价热议热争了很长时间，还是没有解决高房价的根本问题，似乎住宅商品房市场还在高高的山上不肯低头，也许房价稳在高点上，符合开发商的利益，也符合社会稳定。高房价不会暴跌，于是又热议高房价是高地价“惹”起，其实高房价既不是地价引起，也不是开发商引起。高房价是由地价和房价之间的利益分割引发的，也是商品住宅市场畸形发展以及产权与资金在交易市场上的交易和流通方式引起。 地价不是高房价的根源。土地收入应该由社会享有，也应该由后代继承，这是无可非议的公理。不管是土地财政，还是土地金融，都是社会财富的蓄水池，是国家从事第二次分配的基础财富之一。我国的土地制度有我们自己的特点，充分利用土地收入为公共利益服务无可厚非，何况地价只是房价结构内容之一。 高房价主要因素不是地价，高房价恰恰来自地价与房价之间过多的利益分割集团。房价与地价之间犹如一大块“唐僧肉”，豢养者芸芸众生如材料商、建筑商、开发商、营销商、中间商、评估机构、测绘机构、公证机构、银行、担保机构、招投标部门、设计部门......。还有诸多收费成本如水、电、暖、气、税收、赞助、公摊、公用支出、广告支出......。难以计量的中间环节，难以规避的成本和费用构筑了高高的房价。由地价到房价一段很长的环节，一道道难以迈开步子的门槛，其环节之杂成本之大，非地价一个因素所比拟。 地价与房价之间过多利益分割集团的收益，并不能完全进入公共服务领域，但是牛毛般的收费与成本对房价居高有重大作用。可以说，让开发商大幅降低房价或者鼓励降低房价，中间环节不厘清很难！ 争论房价高无意义，探讨地价高低也不是是关键。高房价是成本过高、市场畸形、中间诸神大脑发热等综合作用的结果。用西药看到或者感到头痛就治头，感觉脚痛就治脚无济于事，只有开一副中药综合调理高房价市场才可健康起来。 地价不是高房价的根源，根源是中间环节缺少监控机制和调节机制，高房价也是中间环节臃肿的结果。

简要内容：从2008年9月份国际金融危机全面爆发,到现在已有半年多的时间了。全球范围内的各类资产价格均纷纷暴跌，石油、矿产、股市、地产，唯有中国楼市一枝独秀，房价岿然不动。虽然去年下半年一度作出跳水之势，但今年春节过后，又被不断累积的政策利好与市场刚性需求迅速拉起，量价齐升。众多购房者的“美好愿望”又被无情地扼杀在摇篮里。一时间，怨声载道之声再次不绝于耳。 前一阶段，刚传出房地产被列入国家十大振兴产业规划，就被社会各界的舆论压倒。近期，两会召开，房价问题再次成为焦点。恒大地产总裁许加印的用“三控”手段为房价瘦身的提议引发了又一场波澜。社会各方企图搞清房价的组成，画一张房价的“解剖图”。 于是，有记者请建设部副部长齐骥回答体土地成本占房价的比例，但齐部长用一句“至于某个具体城市的土地成本占了多大的百分比，建造成本占了多大的百分比，没有具体的统计数据。”敷衍了事。并且认为：如果购房者觉得房价高可以和开发商商量。无独有偶，上海市市长韩正在上海土地收入上面质疑全国工商联的数据，但又拿不出自己的数据，只是说没有那么多。作为普通老百姓都可以想象：身为建设部副部长，竟然不知道各城市土地成本，简直无稽之谈！韩市长的态度也同样着实让人费解！ 至此，大家应该不难发现，中国房价是永远不能去触碰的禁区，不但房价要力保，而且成本的构成不能公开，至于土地收入占地方财政的比例更是绝对机密。为什么不公开，因为不愿公开、不能公开、不敢公开。地产行业产业链长，牵扯的部门多，环节复杂。这个盘子太大了，牵扯太多部门的生死存亡，关系到太多人的利益。根本动不得。房价这层神秘面纱永远不能揭开。 房价的本质问题，实际上是社会各方利益的博弈。这其中涉及的层面太多，从国家、各个部委，省级、市级、县级地方政府，再到开发商。这仅仅是一根链条。动其中任何一个环节，都会牵动全局。各种税费代表的是国家的利益，土地出让金代表的是地方政府的利益，利润代表的是开发商的利益。这些利益加起来，全部转嫁到购房者的头上，老百姓不堪重负。 看来房价确定是不能降的。既然不能降，总要找个借口。于是就有了几种托辞： 首先是：目前的房价并不高，政府、某些开发商、以及市场分析人士以房价永远是上涨的作为命题，描绘一幅中国经济高速发展和城市化进程远未结束的美好蓝图，甚至并且拿某些高收入国家的房价说事。对于中国居民收入与房价比例上的不均衡避而不谈，对于当前房价的虚高更是视而不见。试图以此来掩盖他们在地产上取得的暴利。 事实上。目前房价高不高，应该从两个角度去衡量：一是房价是否超过居民的购买力，二是房价本身是否有水分？这两个问题的答案都是显而易见的：中国的房价收入比是多少？尽管目前公布的数据各不相同，但大城市房价收入比在10以上是不容否认的事实。而对于房价是否有水分？这一直以来成了一大难题。那就是前面所说，除购房者外，恐怕没有人愿意给房价画一张“解剖图”，房价的组成是一笔糊涂帐。但即便如此，有两个现象是任何人也无法否认的：一个是近几年来，中国富豪排行榜上从事地产行业的十居八九，二是随着国家反腐力度的加强，近期因地产落马的高官与日俱增。这两个现象一来说明房地产是暴利行业，二来房地产行业也是腐败的主要滋生地！高价格的背后就是土地运作上的暗箱操作，政府税收的横征暴敛，以及开发商利润的肥水暴利。最后所有的环节都将转化为高房价，由老百姓为此买单！ 既然房价高成了社会绝大多数群体的共识，那么政府和开发商就还有一个说辞：互相推托，推卸责任，来回扯皮。这也是中国人的一大特点和特长。双方谁都不承认自己是房价上涨的推手，地方政府说是房价拉动了地价，开发商说是地价推动了房价。更有甚者，有人竟把买房的老百姓说成是高房价的始作俑者，混淆是非、颠倒黑白！ 事实上，房价与地价之间到底是什么关系，是房价拉动了地价还是地价推动了房价，争论这个问题就好比在争论到底是先有的鸡，还是先有的蛋。不但永远争论不出结果，而且也根本没有任何意义，简直无聊至极。事实上，这个问题的本质就是开发商和地方政府在公众面前互相推卸责任，转移话题。而背后这“父子俩”继续串通一气，联手造市。 说到此有人可能要问：国家对于房价到底什么态度？其实这个问题不是一句话所能说清的，国家在房价问题上态度暧昧的，与地方政府、企业之间关系也是微妙的。再加上建设部、国土资源部身在其中，关系更为复杂。 前几年，房地产行业的迅猛发展为加快经济增长，增加财政收入做出巨大贡献。但随着房价的大幅飙升，国家已经认识到这一现象的危险性，开始出台各种政策抑制房价，但地方政府在此问题的态度上始终与国家唱反调。再后来，全球金融危机爆发了，这从某种程度上救了房价。原本国家一直想拿房价开刀，可后来就态度暧昧，默许地方政府托市，再在后来就转而加入了“救市”行列。 事实上，国家左右为难，一方面清醒地认识到在当前形势下只有房价下降才能消化存量商品房，挽救实体经济（这一点笔者曾在2月日的文章中有详细阐述），但另一方面，当前应保持社会稳定，避免企业破产，出现大量失业。不错，高房价是要整治，但如果以牺牲了社会稳定、劳动者就业去做这件事情就得不偿失了。当前形势下，稳定还是第一位的。离开稳定，其他的都无从谈起。因此，目前拿房价开刀恐不是最佳时机。这就不难理解为什么国家从原先的踌躇满志变为投鼠忌器了。 而当两会期间，房价问题再成焦点时，作为家长（国家）恐怕有些发脾气了，作为儿子的地方政府就得给点面子，并且告诉自己的孩子们（开发商）做做样子，象征性的降降，日后再从长计议。可这帮孩子们听话的程度不一样，于是行动起来就千差万别了。有些媒体不了解实情，被表面现象所蒙蔽，盲目报道。于是就出现了天津23家开发商集体打折，降幅高达30%之类的报道。老百姓信息来源渠道少，看到报道就蜂拥而上，结果失望而归。如今，开发商降价已经成了一个最“最真实的谎言”。 房价是永远都一个不能触碰的禁区，谁触碰了，就会引起一些人的非议，其实房价说到底简单得很，无非是包含土地、税费、建安成本、企业利润、其他费用。没什么高深的技术含量，也不用什么业内人士去解释，充其量是小学生的加减乘除。捅破了就是一层窗户纸，谁都能懂，现在问题就是这层纸能不能去捅，谁来捅，什么时候捅。 中国有一句古话：不是不报，时辰未到。整治高房价或许现在的确不是最佳时机，但时机成熟时这件事情迟早还是要解决的，这是我们国家社会稳定的需要，甚至是国家政局稳定的需要。房地产行业太需要阳光化了，否则体型虚胖、里面发霉是不利于健康的，应该减减肥、晒晒太阳，只有这样这个行业才能够长远发展。最后说明一点的是：国家整治高房价从某种程度上取决于整治腐败的决心和力度。

简要内容：轨道发展带来的机遇 商业机遇 轨道的交通的发展可以改造城市环境，提升城市基础设施水平，并可以引领了多种经济的发展，不仅为人们提供了良好的出行条件，同时也拉动沿线的商业发展，根据其他城市的经验，地铁的每个停站口方圆１—２公里内，则将会出现大型的商业设施，例如大型超市、商场等。地铁无疑为商业创造了新的发展空间，地铁沿线将会出现新的补充业态和创新的商业形式。 消费机遇 随着轨道交通的建设，拉动沿线的商业发展，同时会增加新的商业设施或新的商业中心，并可以吸引外地或外资商家进入，拉动写字楼、酒店业、零售业的发展，在此环境下将会带来大量消费需求，打破原有的消费模式，形成多元化的消费模式，并且还可以带动区域的发展。还可以解决富余下的劳动力向第三产业转移，解决民生问题。 地产机遇 综观上海和北京等城市的发展，沿着地铁、轻轨产生了一个城市生态圈，推动相关产业的发展，特别是房地产。地铁沿线的地价将会预先上扬，而在地铁建成之后，其价值将是翻倍的，估算，由于地铁的开工和天津市整体规划建设的带动，目前地铁沿线的楼盘，房地产价格上涨了比例要比非地铁沿线高出一些，可见地铁对房地产的影响力有多大。 轨道地产运营策略 目前轨道交通对房地市场的影响并没有完全释放出来。随着地铁1号线的通车，其榜样效应会在2、3号线沿线的中体现出来。其最大变化将是地段差价缩小。地铁的开通将使与市区距离较远地区的居民可以快速便捷地到达城市各个部位，这就使很多城市周边住宅的地段劣势得到缓解，因此，其居住便捷性带来的房产增值也会更加明显。房产增值幅度明显，已经向市中心价格靠近。 在这种环境下，我认为要关注其他线路的发展，在其土地运营上我个人认为应采取“抓住两头”的策略。根据天津轨道交通的规划，地铁1、2、3号线贯通天津东南西北交织成一个庞大的交通网络。从规划中我们可以看到，其线路的末端都在近郊区，随着城市规划及各区功能的定位，从中不难看出，今后中心区将会向着第三产业发展，其土地的供应将会向商业土地倾斜，投放比例会增大，由此而带来居住土地的减少，在此契机下正好为近郊区发展提供了良好的机遇。在此环境下，便可形成以中心区为主的“商业区”，以近郊区为主的“宜居区”。在这两大区域中轨道交通起着重要的连接作用。 轨道地产未来发展 地铁是一个产业链的起点，它将带动起周边经济和相关行业的发展，近年来，随着城市化进程的加快，中国城市轨道交通事业发展迅速，城市轨道交通已经不仅是改善城市交通布局和城市布局结构的一项建设，更成为城市经济发展的一种必要“催化剂”。在地铁的建设中，沿线将会有大量的土地资源被释放出来。对于买家而言，地铁开通会直接影响他们买楼决策，因为地铁将人们生活、工作、娱乐、休闲的距离拉得更近，对于城市而言，地铁连接起城市的部分节点，节省了可到达时间，提高了城市的运行效率。轨道地产的发展前途光明。