中国房地产业改革已进入深水区
新闻来源：http://blog.focus.cn 2009-04-03
房地产业的发展经历了几个明显的阶段，从88年的土地使用权改革到92年邓公南巡催生房地产开发的热潮，历经数年至98年房地产市场进行了市场化改造，从98年至今，第十一个年头，伴随着经济调整的步伐，房地产业也从10年的粗放发展进入了改革的深水区。
房地产市场化发展十年余，不论拖动中国经济的马车有多少，房地产都应该算是其中的一架，因为这个行业占据中国固定投资的21%，全社会贷款的25%以及1.4万亿元的地方预算外财政收入。目前行业进入新的关键期，容不得懈怠、停滞。面对各种艰巨的挑战，面对行业发展的复杂矛盾，在看到10年巨大成就的同时，执政者和从业者都需要清醒审视，需要勇敢反思：曾经的误区在哪里，改革的瓶颈在哪里，改革的难点在哪里？
中国房地产业的这般景致是伴随中国经济社会状况发展的，如果说房地产业是畸形的行业，那他所映衬的也恰是社会某些方面的不合理，哑铃型的产业机构即是产业链条的最好速画像（本想画个草图，无奈不懂上传），哑铃一端为政府，另一端为市场，这两端决定了行业发展的重量级，开发商作为连杆实则无足轻重。房地产的投入要素主要是资金和土地，这两样都是竞争不充分的，土地是政府批的，资金是银行（背后也是政府）的，因此严格来讲房地产并非市场化行业。政府要税收，银行要业绩，两大衙门推波助澜的帮着地产商一个项目接一个项目的开盘，开发商拿着银行的钱奔走于祖国各地，作为招商贵宾频频亮相于当地显赫媒体。同时，金融市场缺乏效率、实业投资缺乏机会，大量资金不断从要素和市场涌入房地产，造成了行业的过度繁荣乃至产生泡末（和房地产一样国内艺术品收藏也是翻了翻的涨）。
08年产业危机初现，全社会针对行业展开了激烈思辩，没有争论的领域是可怕的，因为行业的发展不可能一帆风顺，尤其在行业转型时期，不断地校正方向才能保持发展的正确性。没有争论说明这一领域已经被某种势力控制，在向这一势力的目标前进，一旦这一势力是脱离人民的，人民必将被带到水深火热之中。
真正有效的解决房地产问题，绝不能依靠比如会导致大量腐败、浪费的保障性住房政策， 有识人士指出中国最大的浪费就是政绩工程和决策失误。安徽前副省长、贪官王怀忠想把阜阳建成“国际化大都市”,耗资3.2亿的阜阳机场,如今成了杂草丛生、鸟兽出没的天堂。四川绵阳机场在2001年竣工通航，当年就亏损3800多万。根据审计部门调查，绵阳机场目前未发挥或未完全发挥投资效益的资产高达2.2亿元。根据世界银行估计,“七五”到“十五”期间,中国投资决策失误率在30%左右,资金浪费损失大约在5000亿到6000亿元。保障房短期内可弥补商品房开工不足的缺口，但长期来看乃是经济的包袱，尤其不可视为主流。
房地产进一步的改革探索可以考虑以下思路：
（一）20世纪90年代的分税制税赋改革不适合中国国情，而遗患深远。有必要对现行的财税体制进行反省，至少要对土地财政遏止其任意滋长而重疾难反。
（二）国家应设计、建立一种有利于规范统一的房地产审批流程体系，责权利等进一步理顺，减少行政环节降低产业损耗成本。
（三）开放房地产信托基金等多渠道的金融市场，增加行业的市场竞争效率，促进行业健康发展。
（四）局部地区，应有条件的放开土地限制，释放一部分农村土地作为供给，缓解城市土地压力，并使政策机制长效化。
（五）生产关系要适应生产力的发展，对以完成城市化或工业化的东部等地区，要实行区别化的产业税收政策，不能一刀切。
以上思考尚是不成熟的，总的来说，我认为我们的行业已经走到了一个重要的十字路口，因此有必要对几十年来的产业发展，十几年来的市场化道路进行反思和总结，有准备的进入产业发展的深水区进行行业变革。
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