宏观经济形势及房地产业应对危机措施对产业链上下游的影响
新闻来源：http://blog.focus.cn 2009-04-03
一、对当前宏观经济形势的认识
刚刚过去的2008年，我们经历了很多难忘的事情，我想，重要的是我们看到了一种力量，这一切让我们成熟，让我们更加懂得信念比黄金和货币更为重要。
随着国际金融危机影响的加重加深，目前美国、欧盟、日本等主要发达经济体经济均已出现负增长，衰退迹象明显。受其拖累，新兴市场国家经济增速也出现较大幅度回落。由于实体经济恢复景气和金融市场恢复信心都需要一段时间，而新的经济增长点又尚未形成，2009 年世界经济增速将继续下降。总体看来，2009年国际经济低速增长的基本面不会改变，市场信心依然不足，加上各主要发达经济体之间政策步调难以一致，国际金融危机的不利影响仍将持续并有进一步加深的可能。
那么我们国内宏观经济形势是怎样的呢？温家宝总理在今年的两会中指出，我们正面临前所未有的困难挑战!
二、金融危机对房地产的影响
环球楼市同此凉热
•美国：买了房却被逼到墙角，转身不容易
•日本：房产商抛售房产，地产价格下跌
•俄罗斯：走自己的路，楼市或较快复苏
•德国：蝴蝶在飞，焉能独善其身
•法国：地产商下调预期，银行严控房贷
•英国：危机30年一遇，英人攥紧血汗钱
•西班牙：房市低迷，房屋租赁市场火爆
改革开放30年的巨变
今年是改革开放十一届三中全会30年，30年应该说中国发生了巨大的变化，30年大浪淘沙、30年改天换地，也是中国房地产业发展壮大并且成为国民经济重要支柱的30年。
从城镇化水平看居民住房需求
1996年我国城镇人口为3.7304亿人，城镇化水平为30.48%。到了2007年底，我国共有城镇人口5.9379亿人，城镇化水平为44.9%。也就是说，12年时间全国新增城市人口2.2075亿人。
按照目前人均住房建筑面积27平米计算，这部分人住房需求约为59.6亿平米，如果按照每年1%左右的增长速度，保守估计，每年约有1300万人进入城市，年新增住房需求3.51亿平米。
从房价收入比看居民购房承受力
在全球范围内，房价收入比的平均水平在6.4-8.4之间。我们对比2007年长三角16个城市的房价收入比，杭州以15.61的比值位列各城市之首，比第二位的上海（11.25）高出4.36，与区域内比值最低的镇江（5.88）高出9.73，由此可以看出区域内差异极大。
依照国家统计局公布的有关数据计算，2007年全国整体房价收入比为7.44，长三角城市中有9个在全国平均水平线以上。
经济发达的长三角尚且如此，国内其他城市的居民在购房方面承受着更大的压力。
2008年国内房地产市场发展状况
对于国内房地产市场而言，在经历2007年宏观政策打压下，综合效果在2008年显现出来，市场由极热转为极冷，于是政府开始了新一轮的“救市”行动。
以目前的市场发展态势来看，市场在经历了近一年的调整之后，低迷格局依旧不变。开发企业对市场信心大幅下滑，已不敢轻易出手拿地，各城市土地市场上底价拿地、流拍已经成为常态，2008年的高价拿地企业设法退地。尽管货币政策由紧缩向中性转变，但成交量依旧低迷，开发企业对短期市场信心基本丧失。
在价格方面，开发企业为了提高成交量，由原先的暗折暗降变为明折明降，不但郊区降，城区降，随之而来的前期高价购买业主闹事现象层出不穷，因此，2008年开发企业走的每一步，都显得非常的艰难。
市场拐点
过去的一年，中国的房地产出现了两个拐点：
第一个拐点是市场的拐点，之前一直被过热所困扰的中国房地产市场终于有所降温，而且幅度之大超出了许多专家的预计，成交大幅减少，楼价普遍下跌。
从全国开发投资及开竣工面积来看
2008年房地产开发投资增长速度明显回落，全国房地产开发完成投资30580亿元（其中商品住宅投资22081亿元），比上年增长20.9％，增幅比2007年低9.3个百分点；扣除价格因素，是1999年以来的最低增速。
2008全年新开工面积9.8亿平方米，比上年增长2.3％，增幅比上年回落17.1个百分点；房屋竣工面积 5.9亿平方米，下降3.5％。房屋新开工面积增速大幅回落，房屋竣工面积出现负增长。
从开发资金、土地投资及销售情况来看
开发企业资金来源38146亿元，比上年增长 1．8％，增幅比上年回落35．5个百分点。可以说资金来源呈低速增长，定金及预收款和个人按揭贷款大幅下降的态势。
土地购置面积为3．68亿平方米，比上年下降8．6％；土地购置费5795亿元，比上年增长10．9％，增幅比上年回落26．4个百分点。
全国商品房平均销售价格为3877元／平方米，上涨 0．3％，上涨幅度比上年回落15．1个百分点。全国商品房销售面积6．2亿平方米，比上年下降19．7％。全国商品房销售额24071亿元，比上年下降19．5％。全国商品房空置面积1．64亿平方米，比上年增长21．8％。
政策拐点
第二个拐点是政策的拐点，在连续几年的“防止楼市过热，抑制楼价过快上涨”之后，从2008年下半年开始政府根据经济全局的需要开始转变思路出台系列“鼓励合理住房消费”的救市政策，“维护楼市稳定，防止楼价过度下跌“的提法开始出现，并且渐渐成为各个地方政府新的工作指导方针。
截至11月，中央、部委及地方今年以来出台的各种政策及文件已有近百项。其中，既有进一步加强调控的“紧箍咒”，又有拉动需求和投资的“强心针”。冰冻三尺非一日之寒，终结楼市调整也实属不易，对政策的理解最能给予市场启迪，也值得我们反复品味其中意味。
2008年中国房地产业10大事件
•事件一：全国房价出现负增长，楼市下行趋势显性化
•事件二：中央与地方联手救市，房地产市场走稳有望
•事件三：9000亿安居计划出台，住房保障制度建设加速
•事件四：农村土地改革拉序幕，房地产发展出现新空间
•事件五：住房和城乡建设部成立，行业监管进一步完善
•事件六：土地出让频现流标，土地市场需合理引导
•事件七：房企资金链越绷越紧，企业生存面临严峻考验
•事件八：房地产界夸张言论成灾，行业舆论乱象待治理
•事件九：深圳房贷断供引关注，银行控制风险势在必行
•事件十：美国金融危机持续升级，中国楼市受到波及
促进房地产市场稳定健康发展
温总理在政府工作报告中对2009年房地产的发展方向已经明确，即“促进房地产市场稳定健康发展”，“稳定市场信心和预期，稳定房地产投资”，“稳定”成为房地产市场的第一要义，稳定是发展的前提，房地产也需要稳定这是今年的关键。决定采取积极有效的措施，前提是必须要积极，要有效，才能让“三稳定”——市场稳定、投资稳定、信心稳定得到保证。
邓小平论稳定
邓小平先生曾经说过：“中国的问题，压倒一切的是需要稳定。没有稳定的环境，什么都搞不成，已经取得的成果也会失掉。”这不仅为改革开放和现代化建设的实践所充分证明，也是广大干部群众从经验和教训中得出的共同结论，是人民的共同心声。
三、从房地产业的支柱地位
来看产业链的构造
房地产依然是支柱产业
房地产业发展
房地产业与建筑业比较
国内外开发模式的比较
香港模式：房地产开发企业统揽土地交易、融资、规划、施工、租售、物业管理等全部环节，整个开发活动由一家独立的公司完成。
美国模式：它强调房地产开发所有环节应由不同的专业公司来共同完成，这些参与者包括了建筑师、金融合作伙伴、工程师、律师、土地规划师、景观建筑师、承包商、房地产经纪人、物业管理者、市场分析师、环境顾问、交通顾问、评估师等等.
国内房地产开发模式特点
目前国内的房地产开发模式，基本上是学习香港的经验，但与以上两种模式相比，又具有两个明显不同的特征：
第一，融资渠道更加单一，几乎完全依赖于银行信贷，其形式也以债务融资为主。
第二，房地产开发企业在开发活动中的垄断地位更为明显。
国内房地产开发企业都是向着全能型的方向发展，从最初的可行性研究到做出投资决策，再到土地交易、土地开发、建造、卖房、物业管理的整个过程，全部由房地产开发企业独立完成。这种垄断型的开发模式，不仅会增加投资风险，并且会因为缺少制衡机制而掩盖开发过程中出现的问题，形成隐性风险。
从产业链上解决开发模式的自有风险
房地产行业作为中国的支柱产业，上下游产业链条拉得很长，关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。
我国的开发模式是开发商在房地产产业链中处于“中心”地位，开发商对建筑材料的选择决策，对绿色节能技术材料的应用决策等很大程度上影响着节能住宅和绿色建筑的推进工作。
建安成本与开发成本
建安成本增大，部分开发企业盈利空间缩小，受建材涨价因素影响，各地区不同类房屋的建安成本普遍呈上升趋势，对建安成本总体影响在40～300元/m2之间不等。据了解，因材料涨价，建筑企业普遍提高成本约10%～25%；一般情况下，建安成本占到开发成本的25%～40%左右；房地产开发成本由此增加约3%～10%。在微利时代，很有必要组成工程采购联盟，减少交易费用等软性成本，提升产品和企业竞争力。因此在开发模式中构造和谐产业链结构，是风险规避的解决之道。
“中国房地产工程采购联盟”成立
2008年10月23日由《中国房地产报》、中国住交会组委会、中国建筑节能推广战略联盟、中国建筑材料检验认证中心等机构共同发起成立了中国最大规模的工程采购平台——中国房地产工程采购联盟。
万科、中体、万通、华远、SOHO中国、阳光100等百余家开发企业，以及来自日立电梯、东方雨虹防水、坚朗五金、艾默生环境优化技术等知名建材部品供应商作为理事单位共同推动工程采购联盟的发展。
加强透明，降低成本
对于品牌开发商来讲，质量和信誉是我们立足的根本。工程采购联盟对于开发商和商家来讲是共赢，有利于开发商减少环节、加强透明、降低成本。
四、房地产业亟需一个更和谐的
产业链和生态圈的重建
1、房地产产业链现状
（1）房地产产业链的定义
如果把房地产开发商作为核心即整个产业链的中间链条，按照房地产商品建成前后做一划分，那么其上游环节为市场研究、产品定位、政府相关部门、规划及设计、建筑施工等，下游环节为市场营销、物业管理、中介服务等，而金融单位则几乎遍布整个链条的所有环节。因此，狭义上说，房地产产业链应该是对房地产行业所涉及到的其他行业所做的分工。
（2）房地产产业链发展现状
一、房地产产业链基本形成，各环节依存度逐渐增强；
二、产业链开始向专业化靠拢；
三、资本和土地已成为产业链上最重要的两种资源，集聚
了产业链内部最激烈的竞争；
四、产业链需要整合，一个房地产项目从最初获得土地使用权到最后交付使用，在整个链条中涉及了众多的参与者。
目前来看，在这个链条的运行过程中，有很多的资源没有得到共享，很多的参与者进行了重复的工作，这使得这个产业链无法得到进一步的提高。
2、绿色地产是融冰之策
（1）什么是绿色地产？
绿色地产是一种在绿色建筑理念指导下的房地产开发模式，即将房地产产品作为一个自然生态系统，在其全寿命周期各个阶段，在保证产品应有的基本性能、功能、质量、使用寿命的前提下，将节约能源、保护环境和人类健康的理念有机地融入其中，在建造成本、运营成本与环境成本之间进行综合平衡，营造健康、舒适的人居环境，实现经济、社会与环境保护的协调发展。
（2）绿色地产三个重要标准：
一是低耗，即减量节约化；
二是无害，即环保无害化；
三是人本，即提供健康、舒适、亲和、人性化住宅空间。
（3）绿色地产是开发企业的社会责任
目前世界上2/5水泥、1/5以上的成品钢材用于中国建筑行业，其中95％左右的建筑属于不节能建筑，造成巨大的资源浪费和环境破坏。中国现有建筑总面积400多亿平方米，到2020年还将新增300多亿平方米。如果有效贯彻绿色建筑标准，将节约能源建设投资约1万亿元。
房地产开发能耗大表现在以下两个方面：一、建造过程中，各种建材消耗大；建筑业钢材消耗总量的55％，平板玻璃消耗占60％，水泥消耗则几乎占到100％。二、使用过程能耗大。
（4）发展绿色地产是房地产领域转变增长方式的一个重要任务
中共中央在“十一五”规划中提出了两个量化指标：
第一个是我国的人均GDP到2010年要翻一番；
第二个是我国单位GDP的能耗要降低20％。
所以发展节能和绿色地产就成为房地产领域转变增长方式的一个很重要的任务。
3、大力推广绿色建筑新技术是构造
绿色地产产业链的关键
（1）房地产企业赢得市场的关键点是产品
提升品质要从产品的规划、设计创新、节能环保等等各方面深入研究，比如我们做中体奥林匹克花园，在产品创新和户型设计上，尤其是在机电的配置上，都力求节能和环保。免费配送世界领先的格力数码涡旋式中央空调空调，是世界科技含量最高，创新程度和节能环保最好的空调。
（2）大力推广应用绿色建筑新技术：
节地与地下空间开发利用技术
建筑节能技术领域
节水与水资源开发利用技术
节材与绿色建材技术
室内外环境技术
其他技术：智能化技术、运营管理技术等。
结束语
借用达尔文的观点：“最后生存下来的物种既不是最强大的，也不是最聪明的，而是那些最适应变化的”。应该说中国房地产业的长期发展前景依然看好，大家要有信心度过难关，做出相应的调整，否则极有可能在下一个春天到来之前熬不过眼下这个最寒冷的冬天而悲惨地死去。
自古不谋万世者，不足以谋一时，不谋全局者，不足以谋一域。从这个角度讲，冬天里的信心，既取决于冬天里的坚持，也取决于冬天里的用功。因此，做企业要有信心也要有斗志。
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