简要内容：本市春节后土地成交数据 　　今年2月以来出现的楼市小阳春在持续了数月之后，终将暖风吹向了津城土地市场。数据显示，今年4、5月份，本市土地市场供应量与成交量大幅上涨，持续位居全国首位，但是成交地块平均楼面价格持续走低。 　　专家认为，“低价策略”是土地市场成交量激增的主要原因，或将对抑制房价过快上涨起到积极作用，然而也有专家表示，楼面价格走低反映出本市土地市场供需矛盾还很大。 　　开发商乐观催生拿地热 　　南开大学经济学博士刘玉录接受采访时表示，一季度全国开发商拿地都比较少，而4月份拿地热同样也是全国性的。“这与开发商经济趋稳、房地产回暖的判断有关。”在刘玉录看来，政府在土地方面给予开发商一定优惠也是促进土地成交回暖的原因之一。“目前很多地方政府允许开发商拿地缓缴定金，或者分几次缴纳，这样一来开发商买地的交易成本降低了。就天津而言，政府加大了推地的力度，还举办了地交会这样的活动。” 　　刘玉录说，尽管房地产项目的资本金比例调整是5月底正式对外公布的，但是早在4月底国务院常务会议上就已提出，很多开发商甚至在更早便对此利好政策有所耳闻。“经过小阳春，开发商通过卖房确实取得了一定的收入。加之天津有滨海新区‘先行先试’的优势，在政策方面有一定优惠，有利于促进开发商拿地。” 　　或将抑制房价过快上涨 　　4月天津住宅用地供求放量，住宅用地推出面积和成交量均居全国首位，推出地块全部成交。4月本市共推出10宗住宅用地，面积231万平方米，环比增加450%，接近一季度推出总量；4月共成交17宗地块，成交面积255万平方米，环比增加881%，其中住宅用地成交量超过一季度住宅用地成交总量。 　　从拿地到商品房上市一般需要3年，开发商大面积拿地对未来的天津楼市又会产生什么影响？“在开发商土地储备充分的情况下，如果政府能有力防止开发商囤积土地，延迟开发情况较少，有利于平抑未来天津房价水平。届时的房价还要具体分析，但是供应量增加起码能够起到抑制房价上涨的作用。”刘玉录同时指出，如果在大量拿地的情况下延迟开发较多，对城市发展不利，政府也要承担一定的损失。“政府将土地出让给开发商，是希望能拉动周边产业的发展，甚至解决一些就业。如果土地一直闲置，则很难达到这个效果。” 　　业内人士蒋云峰表示，天津经济发展情况较好，即使是在一季度全国房地产投资增速处于历史最低水平的情况下，开发商拿地的情况也算乐观，而二季度开发商的信心又得到了进一步的巩固。“天津一季度GDP同比增长16%，处于全国前列，经济的快速发展必然会增加用地需求。”蒋云峰说，“但是也应该谨慎看待短期内对土地市场过分追捧的现象，尽管市场目前很不错，开发商有信心，但是未来也许还会有波动。从市场供求角度来看，供应量过快增长，可能会导致价格的下降，部分土地流标。应根据实际需求适度控制土地供应量，使整个市场保持供求平衡。” 　　成交价走低现供需矛盾 　　在天津土地成交面积连续两个月排名全国第一的情况下，记者留意到成交价格却创下新低。4月天津成交地块平均楼面价格为536元/平方米；5月成交地块平均楼面价格继续走低，跌至511元/平方米，创下自去年5月以来的新低。 　　据了解，虽然天津本月土地交易量居全国之首，但除了挂牌价3510万元的红桥区丁字沽三号路南侧地块出现14%的溢价，被河西区建设开发总公司以4000万元的总价拿下外，其他地块全部底价成交。“在土地成交面积大幅增长的同时，也要防止出现地价过低的情况。”刘玉录表示，地价过低带来的直接损失是国有资产的流失。其次，即使现在开发商拿地价格低，也未必能保证上市的房屋售价也低，与其这样，不如政府拿来建设保障性住房。“不能因为要刺激楼市，而让资源发挥不了作用。城市房地产的发展应该考虑中长期、可持续的发展。如果现在以低价大量卖地，可能助长开发商圈地，造成未来出现地荒。” 　　中原地产投资顾问部总监高飞认为，土地成交价格持续走低凸显了本市土地交易供需矛盾。高飞表示，随着滨海新区的开发开放，大部分投资商对天津非常有信心，资金储备充足的开发商希望到天津买地投资。“大型开发商土地储备充足，目前以消化库存地块为主。目前市场上买地的都是资金储备充足的二线开发商，这些开发商想买面积小、开发周期短、资金回笼快的住宅地块，但是市内六区这样的地块非常少，推出的主要是投资大、开发周期长的商业地块，所以这些二线开发商不得不被逼到郊县去买地，以致近期成交地块平均楼面价格持续走低。供需矛盾大是目前本市土地市场的主要问题。”

简要内容：资本金比例下调，商品房项目幅度大 数据显示，2008年，我国房地产投资达到3万亿，其中自有资金投资占30%-40%。今年1-3月，全国房地产开发投资4880亿元，比去年同期增幅回落28.2个百分点。1-4月，全国房地产开发投资7290亿元，比去年同期增幅回落27.2个百分点。就今年前5个月整体来看，在我国固定资产投资高速增长的同时，房地产业的投资势头仍然较弱。房地产开发投资萎缩，既与市场低迷有关，也和大多数开发商资金紧张有关。另一方面，今年一季度，尽管信贷增长较快，但很多贷款资金没有真的进入与经济活动密切相关的实体经济领域，贷款主要集中于大项目、大企业，而真正需要资金的中小企业受惠较少。尤其是，商业银行对房地产开发商发放开发贷款还是很谨慎，大多数中小开发商并没能增加多少开发贷款。实际上，房地产业普遍遭遇资金紧张的局面，并没有得到多大改善。 除房地产外，其他一些产业领域同样面临企业资金短缺、投资不够的问题。 为应对国际金融危机，扩大国内需求，有保有压，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长，国务院决定对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整。5月25日，国务院办公厅发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号）。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 资本金制度，在我国是1996年建立的，当时规定房地产项目的资本金比例为20%。2004年9月，中央政府对房地产进行宏观调控，银监会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，将房地产开发项目的资本金比例提高到35%。直到这次房地产项目资本金比例调整，是13年以来的首次调低。其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到1996年的水平。 商业银行担心风险，不会大规模增放开发贷款 从对政策的直接理解来看，降低商品房项目的资本金比例，实际上是降低房地产投资、开发商从商业银行获得开发贷款的门槛。从效果预期上来看，降低商品房项目的资本金比例后，部分开发商，尤其一些大型开发商，有可能再从商业银行获得一定的开发贷款，能使更多的开发商增加投资、增加项目开发。 只是种种迹象显示，金融政策尤其信贷政策的风向可能有变，信贷环境必将收紧，信贷额将骤然回落，开发商因政策而到底能增加多少开发贷款是个未知数，不宜过于乐观。 事实上，早在此前的5月中旬，中国人民银行行长周小川曾表示，根据中国经济发展的实际需要，货币政策可以进行动态微调。 国务院在通知下调资本金比例的同时强调金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。紧接着国务院办公厅发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》之后，5月31日，财政部和银监会联合印发了《关于当前应对金融危机加强银行业金融机构财务和风险管理的意见》，要求银行业金融机构在进一步加大支持经济发展力度的同时，通过摸底信贷质量、警惕并购贷款风险、及时足额提取拨备等手段降低自身风险。这表明，在房地产等项目资本准备金比例下调后，尤其是一季度信贷规模巨量增加，管理层正越来越担心信贷风险，明确要求商业银行“慎贷”。而且是监管层自去年底以来首次用“审慎”一词警示银行贷款业务存在风险。 更何况，经过前5个月的大量放贷后，今年可供继续放贷的贷款并不多了，在明年几乎不可能再出现有今年这样的信贷环境、放贷规模。 尤其是，有商业银行高层人士表示，目前宏观经济调整尚未见底，一些房地产企业还未从财务危机中完全摆脱出来，商业银行在众多产业中不一定会对房地产行业倾斜，对于房地产业的放贷仍将谨慎。降低商品房项目的资本金比例，不良信贷等问题很可能将随之而来，意味着开发贷款的信贷风险会有所上升，对商业银行不利。在实际执行上，商业银行正在等待银监会出台相关细则，不太可能真正降低至20%。本文作者陈真诚分析认为，这就意味着，由于房地产并没有结束调整周期，不少消费者依然在观望，后市仍难以乐观，尽管政府大规模下调了资本金比例，但商业银行并不会大规模增加发放开发贷款。 政策透出新信号，房地产调控回归房价调控 政府大幅下调商品房等项目的资本金比例，到底是在救房市还是救开发商？会推高房价还是拉低房价？一时间。真的是众说纷纭，甚至有中有被放大的误读。 有舆论称，国务院大幅下调商品房等项目的资本金比例，是中央政府在政策上最大力度地帮助开发商、拯救资金短缺的开发商，对于普遍遭遇资金短缺压力的房地产开发企业来说，无疑是雪中送炭。 客观而言，在政策的信号、理论性解读上，国务院大幅下调商品房等项目的资本金比例，降低了商品房获得开发贷款的门槛，降低了开发商投资开发商品房的门槛，但其实际效果或不会太大。不难发现的是，虽然在理论分析上可能拉动高达3000亿元左右的房地产投资，而有数据分析称目前房地产业的资金缺口高达9000多亿元，因此，难以从本质上改变房地产业整体资金匮乏的现状。短期来看，下调资本金比例会有一定刺激开发贷款增加的作用，但客观而言，其实质性作用并不大，要小于信号作用，甚至可能将消费者观望、房地产市场调整的周期拉长。当然，从长期上来看，可能对开发商的开发投资产生深远影响。不过，对于长远来说，还存在变数，当市场完成调整后，政府也可能再次进行逆向调控，再次提高商品房项目的资本金率。 其实，国务院大幅下调商品房等项目的资本金比例，结合开征物业税来看，也透出一个关于房地产将继续调整的信号。 在今年一季度因政府政策刺激而出现的销售增长时期中，部分率先降价、或及时对低价楼盘采取降价促销的开发商获得了一定的销售增长，回笼了部分资金，但大多数中小开发商的销售并没有多少增加，获益并太不多。由于市场持续低迷，资金缺乏，不少开发商放慢了开发速度。尤其一些中小开发商，苦于资金短缺，停止了项目开发。有舆论认为，由于一些开发商放慢了项目开发速度，甚至因缺乏资金而不得不停止了项目开发，房地产开发投资增速度回落,房地产的未来供应量可能会有一定程度的减少。政府担心这种舆论可能被加以利用而被渲染成供不应求的市场氛围，可能使得房价再次上涨，对房地产宏观调控所取得的阶段性成功构成潜在威胁，于是大幅调整了普通商品房等项目的资本金比例，既希望借此防止房价出现再次非正常上涨的可能，也能有利于刺激房地产投资增长，以助力于经济增长。 无疑，下调资本金比例后，除一些大型开发商之外，由于部分中小开发商也可能获得一定的开发贷款，在一定程度上缓解部分资金压力，从而有更多的时间来应对市场变化，对以前因无力开发而闲置的部分土地进行开发。本文作者陈真诚分析认为，其实际上效果将是，通过增加市场供应，打击房价可能再次上涨的预期，抑制可能再次发生房价的上涨。这就是说，开发商应该理性地看到的是，政府大幅下调资本金比例，其本意是在鼓励普通商品房投资增长，并不是支持或鼓励开发商涨价。结合将来定将开征物业税这个新政策来看，政府正在让房地产调控回归房价调控。 开发商对政策结果不乐观，上市房企寄希望资本市场融资 在预计难以从商业银行获得更多开发贷款后，一些仍然资金短缺、已经股票上市的大型开发商，重新把目光瞄向了证券市场，打起了通过资本市场融资的主意。如保利地产、华润置地和SOHO中国等开发商，纷纷计划进行几十亿元的再融资。 金融危机发生后，政府出台了一些刺激房地产投资增长的政策，一季度部分城市的部分房地产楼盘的销售情况有所好转，股票市场上的地产板块估值大幅上涨，为一些开发商通过资本市场融资以缓解资金短缺压力提供了可能。 今年以来，截至6月1日，仅国内A股市场上，已有包括保利地产、金地集团、深振业在内的10家房地产上市公司公布了2009年增发预案，计划募集资金超过200亿元。其中，保利地产计划募集资金不超过80亿元，并已获得证监会批准。云南城投也于2009年完成了2008年公布的增发预案中的20亿元增发。在香港上市的房地产公司中，华润置地5月19日公告称将配售3亿股拟筹资金净额约42.4亿港元，SOHO中国5月27日宣布计划发行本金总额28亿港元的五年期可换股债券，预计所得款项净额约为27.40亿港元。再则有包括泛海建设、张江高科在内的6家公司计划发行公司债券融资，募集资金共计110亿元。此外，由于有消息称国内IPO将可能重启，一些房地产企业正为之努力，要么希望直接IPO，要么希望回归A股市场（如富力，为此大量购买土地），要么希望通过借壳而实现间接上市。 尽管准备上市融资或再融资的大部分房地产企业计划将募集资金用于收购扩张和土地储备，但应该说，引发企业融资扩张的主要原因，除开发商因政府政策刺激、市场延缓了调整的速度与节奏而有所改变预期外，则是资金依然短缺。大部分房地产上市公司都采用现金方式再融资，证明其流动性依然短缺，需要大量资金给予补充。在难以从商业银行获得足够的贷款后，他们就把目光投向了资本市场。 大型开发商的资金、信贷境况尚是如此，大多数中小开发商的境况则更不用说。 下调资本金比例后，即便有部分企业能拿到更多贷款，并不能解决开发商投资资金不足的根本问题，并不能解决房地产继续调整的问题。对此，开发商是清楚地知道的。更何况，本文作者陈真诚通过了解发现，下调普通商品房等项目资本金比例后，大多数开发商对政策执行的结果并不乐观，对到底能因此获得多少开发贷款这个问题并不乐观，也不寄太大希望。甚至有一些开发商表示，即便能拿到部分贷款，也不会去拿地或者开发新项目，而将用于现有楼盘的销售，以希望能回笼更多的资金，有利于安全度过这个被政府救市政策拉长了调整周期的“冬季”。

简要内容：天津：宅基地换房换来了什么？ 　　华明街道党委书记张长河说，“农民高兴啊，家庭财产一下就增加20多万元” 　　赤土村的魏泽华并不买账：“没了土地，我们的子孙后代怎么办？”潜台词则是，土地比房屋值钱 　　对宅基地换房存在不同理解的背后，是农民与地方政府之间，就农村集体建设用地及其增值收益分配权的微弱博弈 　　66岁的农民贾秋发站在“最后的”自家小院里乘凉。他带着复杂的心情，享受着晚风拂过小院花树的一刻。他知道，以后在自家院子里乘凉，将永远成为刻在心头的回忆。2005年以来，包括贾秋发所在的天津市东丽区华明镇贯庄村在内的天津市272个村庄，正在以“宅基地换房”的名义消失。 　　贯庄村所在的华明镇，从2005年开始，成为天津“宅基地换房”的首批试点镇。而农民贾秋发在6年之前已经失去了耕地，现在，他又面临着失去居住在这所华北农村典型农家小院中的权利。 　　这些农民继失去土地以来，正面临着一场改变既有生活方式的变革。试图以“宅基地换房”“推进农村城市化”的天津市，目前正在进行一项自上而下的“农地流转改革”。 　　随着天津滨海新区纳入国家总体战略发展布局，天津正欲借势成为带动区域经济发展的强大引擎，而农村土地财富的释放，则是其中的关键一环。 　　18亿亩耕地红线不能碰触，农村宅基地就成了天津这一轮土地流转的核心内容。此间，国土资源部发文要求，依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)共同组成“建新拆旧”项目区，通过“建新拆旧”和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少。2006年4月14日，天津等五省市获得国土资源部批准成为第一批试点，“宅基地换房”项目由此获得政策支持。 　　但以农民身份和农居生活方式生存了大半生的贾秋发们，则对这种彻底改变生活的“改革”产生了抗拒情绪。 　　2008年5月开始，华明镇贯庄村866户、3368名村民委托了北京市农权律师事务所，欲起诉贯庄村委会、华明镇政府和东丽区政府；提起同类诉讼的还有华明镇的赤土村。到目前为止，天津市各级法院尚未受理此案。 　　“目前这项探索是否可以在大城市郊区和经济发达地区推广，还需要通过实践来检验。” 2005年11月份，国家发改委小城镇改革发展中心在调研报告中建议，“天津的这项试验在本地全面推开，也需慎重。” 　　缩水的村落 　　贾秋发所在的贯庄村，有着六百多年的历史，紧邻天津空港开发区，近年土地价格不断上涨，其周边的土地挂牌出让价格最高已达每亩三四百万元。贯庄村所在的华明镇，则因为地理位置优越而被列入第一批“宅基地换房”试点。 　　根据天津市发改委的说法，以“宅基地换房”，就是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变，可耕种土地不减，尊重农民自愿的原则，农民以其宅基地(村庄建设用地)，按照规定的置换标准换取小城镇中的一套住宅，迁入新建小城镇居住，农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地总量不变、质量不减、占补平衡。 　　分歧由此产生。贾秋发认为，真正的“宅基地换房”就是，用自家165平方米的小院对等换来华明示范镇165平方米的楼房——这是当地在唐山大地震后恢复重建时统一规划的标准户型，基本家家如此。 　　然而，现行“规定的置换标准”却是，主房可以一比一对换，附房则是两平米换一平米，院落空地不算。 　　“这样一户平均才有75平方米的有效置换面积。”贾秋发说，贯庄村共有宅基地2142亩，1910户，平均每户749平米(含村办企业、道路、办公楼等公共建设用地)，“即使按照宅基地换房通常的做法，政府、开发商和村民各占三分之一来计算，每户实际也应该得到249.3平米。” 　　实践中，户均75平米，仅为原村落建设用地户均749平米的十分之一。从市场估价来看，75平米的楼房按照每平米4000元的均价，价值总额近30万元；而749平方米的宅基地，折合1.12亩，贯庄周边的土地挂牌出让价格为300万到400万，农民自己将一亩宅基地出售给市场，至少将获得300万收益，是宅基地换房收益的10倍。 　　“明明就是以房换房，哪里是以宅基地换房？”66岁的贾秋发，此前在天津市东丽区华明镇贯庄村当了42年的会计，就在2007年“宅基地换房”正式波及到贯庄村之前，他还掌管着全村的水电费。如今，守着已经被拆得支离破碎的村庄，他怎么也算不清楚，贯庄代代相传的村落，怎么转眼就缩水了90%，“若是以房换房，那我们的宅基地哪里去了？” 　　“如果真是按照宅基地实际面积一比一换房，我愿意搬迁。”贾秋发指着村口残存的路面上留守村民为阻挡挖掘机进入而自发设置的路障告诉《中国新闻周刊》，他认为政策本身没错，只是在执行过程中出了问题。 　　“实际户均有效置换面积只有75平米，按照规定的人均30平米的标准，一个三口之家要补足到90平米，其中就有15平米需要按照600元每平米的价格购买；而要再享受每户8平米的优惠价购买，则一套98平米的房子还需要另外花2.5万元，这还不算装修费；如果想住更大的面积，则要按照每平方米4000元~5000元的市场价购买了。”贾秋发说，很多人没钱搬家，即使勉强搬了家，生活也没有着落。 　　“不管是以房换房也好，以宅基地换房也好，在这个过程中，政府确实是存在补偿不足的问题。” 南开大学经济研究所副所长谢思全受天津市发改委委托，对“宅基地换房”进行经济学分析，她告诉《中国新闻周刊》：“政府提供公共物品参与城市化进程，进而获取收益是可以的，但是政府往往拿多了。” 　　在谢思全看来，城乡土地中的政府强制征收的法律，以及城市规划和公共服务都是政府为了获取收益而进行的设租行为。“政府应该拿多少呢，这就有多重因素，目前还没有一个具体的标准来衡量政府参与城市化的空间应该有多大。”谢思全认为，现实中可以成交为定，而天津市提出的“安居、乐业、有保障”也是一个最基本的标准，“我们可以拿这个标准去衡量，没有做到就要求政府改进。” 　　政府的土地账 　　对宅基地换房存在不同理解的背后，是农民与地方政府之间，就农村集体建设用地及其增值收益分配权的博弈。奥秘则在于，政府试图通过土地增值收益平衡建设资金。 　　公开资料显示，“土地和资金缺口”为天津市“宅基地换房”的必要性提供依据。不过，《中国新闻周刊》记者接触到天津方面的政府和学界，尚没有人能对土地和资金缺口到底有多大给出答案。 　　南开大学法学院教授万国华是天津市发改委委托的“宅基地换房”合法性课题组的带头人，他在为“宅基地换房”所作的一篇法律研究报告中指出，村民与村集体签订换房协议，村集体与政府签订换房协议，这一过程把集体用地实际转化为国有用地。随后，政府拥有了土地出让、土地划拨的权力，而开发商跟政府签订总体协议并出资，“前提是，村民必须自愿放弃宅基地。”万国华告诉《中国新闻周刊》。 　　政府并不认为自己能够从中获利。“运作结果应该是农民不掏钱、政府不出资，实现项目自我的资金和土地平衡。”原天津市东丽区华明镇，为适应新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)镇发展现在已经改为华明街道，其党委书记张长河告诉《中国新闻周刊》，华明示范镇项目开展得最早、规模最大，而且运作比较成功，天津已经因此把宅基地换房模式叫做“华明模式”。 　　具体做法是，华明镇12个村共占有宅基地12071亩，新建小城镇用于农民住宅建设和建设服务设施用地仅占3476亩，可腾出建设用地8595亩，“其中约有4000亩搞产业发展，另外的4000多亩通过挂牌出让，土地增值收益将用于农民还迁住房及社区整体配套设施建设。”张长河说。 　　《中国新闻周刊》记者试图弄清楚，这些产业发展和土地增值收益到底会有多大规模，政府需要为宅基地换房及后续配套服务付出多大的成本，但是天津方面的政府和学界尚没有人提供这方面的预算数据。 　　华明街道党委书记张长河目前能够肯定的是：“土地增值收益应该是资金平衡有余，原来规划的时候是投资37个亿，回收38个亿，现在看来投资已经不止37个亿，回收也不止38个亿。” 　　“华明模式”正在天津广泛被复制。2009年4月13日，天津市政府新批复了第三批12个示范小城镇。至此，天津市已经有272个村庄以“宅基地换房”的形式消失，预期将节约土地4540公顷，相当于原来272个村庄占地面积的2/3。 　　“在不增加农民负担和不减少耕地的基础上，实现人口向城镇集中、工业向小区集中、耕地向种田大户集中，农民由一产向二产、三产业转移。”项目具体负责人、天津市发改委区县处处长郝玉兴如此概括272个村庄、42.5万农民的最终流向。 　　各地政府闻风而动，纷纷奔赴天津观摩取经，“我们的接待任务太重了”。张长河忍不住感叹，“关键是要实现资金和土地的平衡，因此区位选择和当地的经济条件、就业结构和收入水平等都非常重要。” 　　“我们想弄回土地使用权” 　　“华明老百姓是沾光的，没有这个试点不可能不花钱给你建房，政府不投资但是少收入。”张长河说，华明镇户均宅基地和房屋估价4至5万元，到新建小城镇置换一套80平米的住宅，价值超过30万元，“农民高兴啊，家庭财产一下就增加20多万元。” 　　赤土村的魏泽华并不买账：“没了土地，我们的子孙后代怎么办？”潜台词则是，土地比房屋值钱。置身于遍布残垣断壁的村庄，56岁的魏泽华茫然不知所措，“你看这里像不像刚刚发生过地震？” 　　魏泽华的担忧，部分源于6年前失去耕地的教训。2003年以来，天津市东丽区以土地整合的方式拿走了部分村庄的土地，赤土村也因此失去了全部土地5万亩，换来的只是人均10万元的受益款，当年的补偿标准为每亩地平均2万元，“我们以为整合就是把土地集中在一起管理，整合以后还是咱自己的土地，哪里知道是以整合的名义变相卖地！” 　　回忆起当年不小心失去的耕地，魏泽华还心有余悸：“一亩地只得到2万块钱的补偿，我们的子孙后代却再也没有土地了。” 据不完全统计，近十年来，东丽区农民以各种形式失去的土地近20万亩。 　　这次，摆在魏泽华和贾秋发他们面前的则是，放弃宅基地搬迁上楼。此前，宅基地在现实中被农民视为家产，并代代相传。 　　魏泽华还不敢设想，自己何时能够直接参与宅基地流转，进而获得土地增值收益，但是廉价放弃耕地的教训已经使她和乡亲们开始意识到，不能再轻易放弃自己栖身的宅基地了，“我们想弄回土地使用权”。 　　对于政府许诺的诸如“薪金、租金、股金、保障金”等给予失地农民的补偿，魏泽华也不再抱有太大的期望，已经56岁的她现在觉得，还是守着土地才能对得起已经6岁大的孙女——更何况，每个人能够具体受益多少还是一笔糊涂账！ 　　天津市发改委区县处副处长赵志华承认，农民集中居住之后，集体经济组织的资产以及土地增值收益怎么分配、农民如何入股等尚无具体办法，“我们从2005年11月份就开始研究这些了，将来应该也是在镇的这个层面上去运作，比如可以对集体经济产权制度进行社区股份合作制改革。”她告诉《中国新闻周刊》。 　　以华明镇为例，日前建设完工的宅基地复垦项目占地2000亩，年收入可达4765万元，其中每亩土地毛收入2.2万元——6年前，东丽区部分农民以平均每亩2万元的价格失去了土地，并因此无缘分享后续土地增值收益；2006年，东丽区政府在军粮城镇永兴村、东村、大安村和无瑕街西窑村的征地价格仍然是2万元/亩；即使到了2009年，东丽区依然有土地以5.7万元/亩的价格被征用。 　　这一次，搬迁上楼的农民如何参与类似复垦项目的收益分配仍不明朗。天津市东丽区华明街道办事处农办主任李健生告诉《中国新闻周刊》：“这个项目将来交由公司运作，收益也归公司。” 　　为此，华明街道专门成立了天津市滨海华明农业有限公司，新任董事长张国(张国博客,张国新闻,张国说吧)强也还不确定公司未来将以何种方式具体运作，至于农民个人如何参与收益分配更是无人知晓。 　　贾秋发就想知道，2003年天津空港物流加工区征收贯庄村土地的28.3亿元，为什么村民只收到了7亿元，“其余的21亿多根本没见着，去向哪里？” 　　“并不意味着农民签字了就满意了” 　　开着小面包载客的马云峰是一个月前才搬进华明示范镇的。这个被习惯称作华明家园的地方，与空港物流加工区仅隔着一条马路，其中包括计划容纳4.5万人的华明示范镇，“已经有4万多人了，入住率超过90%。”张长河告诉《中国新闻周刊》。 　　南开大学经济学教授谢思全认为，在以市场机制为基础的协调和博弈中，入住率也能说明利益主体对于收益分配是否达成共识。 　　现实中，华明示范镇的入住率却是多重因素综合作用的结果。 　　“亲戚邻居都走了，村子拆得七零八落，道路坑坑洼洼，一到晚上连路灯都没有，不搬不行啊！”48岁的马云峰至今仍不习惯在新楼房的生活，偶尔还会载着像贾秋发这样的本村邻居出入支离破碎的贯庄，“搬家后晚上总是睡不踏实”。 　　“我们充分尊重农民意愿，不强迫搬家，也不让一户想搬的搬不起。”华明街道党委书记张长河说，目前还有4千多人没搬进来，“可以原地一直住下去，但是一旦土地被征收征用，那就得强制拆迁。” 　　贾秋发对此并不感到意外。天津市规定，宅基地换房坚持农民自愿，农民需要自己写申请，同意宅基地换房；然后村集体召开表决会议，然后召开村民大会公决，公证处公证。“贯庄村没有开过会”，贾秋发说。 　　赤土村同样没有开会，该村书记魏宗华以工作做得不好为由，拒绝接受采访。 　　《中国新闻周刊》获得的资料显示，华明街道办事处2008年曾经先后多次专门出台文件敦促搬迁，并对没有在限定日期内按照要求选房的相关人员，处以停职停薪、停止工作等处罚措施。在2008年5月4日的文件中，华明街道要求街村企业领导干部、中层干部和党员，以及各村工作人员要在换房搬迁工作中起模范带头作用。 　　2008年8月16日，华明街道委员会发布专门针对贯庄的拆迁文件，这份《关于强势推进贯庄村整体搬迁工作的决定》要求：与贯庄未搬迁户有亲属关系的华明街道办事处工作人员、管委会及物业聘用人员、贯庄村两委会成员、党分支书记、企业负责人等从8月18日至8月22日在岗做亲属的工作，促使他们搬迁；从8月23日至8月27日停职做亲属工作，若亲属仍未搬迁，街道党委将视情况，分别做出停发奖金及相应福利待遇、解聘、辞退、免职以及党组织处理等。 　　一个星期之后，华明街道辖区内的天津市国际温泉高尔夫俱乐部有42名职工受到停职处理，房信房产物业也有29人被停职。贾秋发的儿子贾月朋，也因此失去了做物业保安的工作。 　　在贾秋发看来，这些似乎都已经不重要了。他很清楚，从一开始，他和天津市272个村庄的42.5万农民一起，实际上就几乎没有讨价还价的权力，而他们的集中居住将会节约土地4540公顷——这是各级政府高度重视并强势推进的必然结果。 　　“天津模式的这种自上而下推动，农民的参与程度应该是政府推进城市化这个公共物品的一个重要参数，但是我们列入制度，比如要求每个人签字村委会同意，现在看起来还不够，制度保障了，但是并不意味着农民签字了就满意了。”谢思华告诉《中国新闻周刊》，从中长期来看，还要看城市化中农民能否获得收益。 　　《土地管理法》修改，农民需要发言权 　　“听说有一个农村集体建设用地流转办法要出台，这个能够规范宅基地换房，是不是？” 走在贯庄已经支离破碎的村庄里，贾秋发忍不住回头问。 　　在贾秋发朴素的思想里，只要是合法的就是合理的。他们不曾留意，作为涉及到所有人利益的《土地管理法》，还正在修订当中。 　　《土地管理法》的修订，主要是为了缓解类似于贯庄以及东丽区的征地而引起的各种矛盾。据《中国新闻周刊》了解，这次修订的重点包括农村集体建设用地流转、征地制度改革、土地出让收益分成改革和土地审批制度改革等四大问题。每一个问题都和贾秋发们密切相关。而这些问题，也是贾秋发多年来拖着不够利索的左腿奔波于天津和北京各级政府之间，“上下求索”的理由。 　　贾秋发不知道，这一次的法律修改能够在多大程度上保护像他这样的农民利益，他当然也没有想过，是不是可以通过什么途径把自己的利益诉求反映到法律修改当中。他和其他广大农民一样，习惯了依赖政府。 　　这不能怪贾秋发——中国的法律制定和修改惯例，尚没有给过农民贾秋发们这样的机会。显然这一次也不例外。 　　《中国新闻周刊》记者长期跟踪采访发现，本次《土地管理法》的修改，很大程度上依然不能摆脱“部门立法”的窠臼，各利益相关方也缺乏平等博弈的机会。 　　利益主体缺席 　　3月下旬，关于《土地管理法》修订草案正在各个地方国土资源部门征求意见的消息见诸报端。涉及农地流转、农民利益保护的内容成为各方关注的焦点。 　　《中国新闻周刊》记者为此持续联系相关研究机构和高校中长期关注农村和土地问题的学者，试图了解法律修改过程中的具体情况。但采访却最终发现：数位在农村和土地问题上颇有见地的专家和学者均表示，自己并没有参与修改，也没有被邀请征求意见。 　　《中国新闻周刊》获得的一份内部材料显示，国土资源部早在2003年就正式启动了《土地管理法》的修订工作。彼时，国土资源部还专门为此成立了以分管副部长为组长的修订工作领导小组，由国土资源部内有关司局和事业单位领导和处长参加的起草小组。起草小组委托部分地方政府起草了地方建议稿。在这些研究的基础上，开展起草工作。形成初稿后，起草小组先后赴成都、深圳、杭州等地开展调研和座谈，并听取地方意见。随后，主要开始在国土资源系统内征求意见。 　　一位长期关注土地问题的专家认为，《土地管理法》涉及到所有人的利益，其修订过程应该向全社会公开，“首先应该在国土资源系统内部的专家层面公开，而不仅仅是面向管理层公开，要让专家来参与修改，完了以后，再向社会公开。” 　　“他们可能也请了一些专家，但这是一种非正常化的操作。”一位接近国土资源部的学者告诉《中国新闻周刊》，“这些专家可能只是在一个非常有限的层面上参与。真正的专家参与应该是来自于各个方面能够代表各个方面的利益，而不仅仅是去帮忙写法律。”这位不愿意透露姓名的学者同时表示，他所在的单位去年曾经提出过一些修改意见，但“实际上就是一些基础工作”。 　　也有多位学者表示，曾经收到过“征求意见稿”，但是多数人表示：“没用，很失望，没有提交意见。”一位长期研究土地所有权制度方面的学者认为：“征求意见的方式没有形成一个正常的、平等的对话机制。” 　　据悉，《土地管理法修订草案》经过国土系统内部的几轮征询意见之后，已经于4月29日在北京召开论证会。该会议由国土资源部领导主持，全国人大专门委员会、国务院法制办、有关研究单位和高等院校等单位的专家、学者应邀出席。 　　“与会专家、学者认为，国土资源部关于《土地管理法》修改的思路清晰，主线明确，基本框架比较合理，并进一步就明确征地范围、集体建设用地流转、维护农民土地权益等内容展开讨论，提出了有价值的建议和意见。”《中国国土资源报》如此评价这次论证会。 　　《中国新闻周刊》先后采访农业部、住房和城乡建设部、全国工商联房地产商会，以及房地产开发商等利益相关方均表示，自己所在的单位没有参与其中。 　　“强化行政管理” 　　利益主体在立法环节缺位的结果，就是民众在具体工作中的参与性难得保障，相对被动。 　　“政府部门的管理权力太多。在土地交易、土地储备等环节，民众参与性差。”一位了解《土地管理法》修订内容的学者认为，由土地管理部门主导而缺乏利益主体参与的法律修改，导致的结果就是更加强化了行政管理，而忽视了法律的公平性。 　　前述接近国土资源部的学者告诉《中国新闻周刊》，“这些东西必须靠专家去做，专家是中立的，他会考虑整体的利益。但是，我们的立法没有这么去做，即使是在国土资源系统内部也只是一少部分人在做。” 　　国土资源部法律中心顾问杨重光认为，《土地管理法》要适应市场经济的要求，要建立在改革的基础上去修改。 　　杨重光是《中国新闻周刊》记者接触到的、为数不多的对于《土地管理法征求意见稿》认真审阅，并逐条批注的学者之一。他指着批注得密密麻麻的《征求意见稿》告诉《中国新闻周刊》，现有的法律并没有得到很好的修改，“大家都不满意还不如不修改，要修改就要有所突破。” 　　杨重光所说的突破包括，从根本上界定现有的土地基本制度，“所有制的划分是不科学的，为什么说城市是国家的？农村是集体的？在计划经济时代，城市、企业和所有的组织机构都是国家的，因此认为这些单位和人所使用土地的也是国家的，这是用使用权来决定所有权，在计划经济时代这是行得通的。可是20多年来城市范围不断扩大，农民变市民，怎么区分农村和城市？目前还是行政手段。这就陷入了一个上层建筑决定经济基础的悖谬。” 　　“归国家所有的土地，从理论上讲，农民应该也有份。国家和农村集体所有权在权利上是平等的，因此农民享有的权利应该更多，但实际上农民明显处于不平等地位。”杨重光告诉《中国新闻周刊》，“城市用地和农村用地在权利上也应该是平等的，城市用地不能成为国家用地的代名词，城市用地不等于国家用地。” 　　杨重光进而认为，土地维系着老百姓的切身利益，而《土地管理法》包含了利益、利害关系，“财产不清楚、利益不清楚，就不可能公平。” 　　中国政法大学民商法教授李显冬接受《中国新闻周刊》采访时表示，为避免“社会利益部门化、部门利益集团化、集团利益法制化”，就必须要公开公正，“在起草阶段可以行政委托是无可厚非的，但是最后的制定阶段一定要让全国人民参与，使之摆脱部门利益的束缚。”

简要内容：根据国家规定，我公司于2009.5.28-2009.5.30日端午节休息，在此期间为您带来的不便请您谅解。

简要内容：国家统计局发布的最新数据显示，4月份，国房景气指数为94.76，结束了持续10个月的环比回落，略升0.02点，但比去年同期回落9.31点。那么，楼市究竟依然处于低迷期还是回暖期呢？相对于这两个颇具感情色彩的词语，不少专家和业内人士更倾向于用“调整期”这个中性词来描述现阶段的楼市。 　　作为反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，国房景气指数以100为临界值，目前这样一个数据，表明房地产市场依然处于不景气空间，但出现了变化迹象。 　　其中一个突出表现是，与前3个月的数据相比，销售面积和销售额的增长幅度继续加大。 　　统计数据显示，前4个月，全国商品房销售面积同比增长17.5%，销售额同比增长35.4%。一些城市销售面积的增长速度更是惊人。以重庆为例，今年1～4月份，全市一共销售商品住房1040万平方米，同比增长高达86.7%。 　　楼市成交量的放大，一定程度表明消费信心回稳。然而，与消费信心好转相比，投资信心尚显不足。 　　作为象征开发商投资意愿的指标如房地产新开工面积、完成土地购置、开发面积等依然呈下降趋势。 　　数据显示，前4个月，房地产新开工面积同比下降15.6%，降幅比前3个月缩小0.6个百分点。完成土地购置面积同比下降28.6%，完成土地开发面积同比下降12.2%。 　　伴随着交易量的放大，房价也出现了微妙的变化。尽管4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%，但是与3月份相比，降幅缩小0.2个百分点。 　　与此同时，房价环比继续小幅上扬，4月份，环比上涨0.4%，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。 　　统计数据显示，4月份环比价格上涨的城市有47个，主要包括：广州2.1%、深圳2%、兰州1.2%、长春1%、昆明0.9%等。 　　业内人士认为，楼市这种变化，主要还是有赖于刚性需求的继续释放。据权威人士介绍，北京房价在120万元以下的房屋销售量为70%，而价格在120万元以下的房屋多是中小户型，以自住需求为主。 　　楼市成交量上涨，刺激了部分开发商涨价。北京市统计局的统计显示，今年1至4月，北京四环路以内的房屋均价每平方米由1～3月的15124元上涨到15593元，每平方米涨了469元。 　　部分专家表示，在消费者购房信心略微恢复而开发企业投资信心依然不足的大背景下，企业的提价行为无疑会打击刚刚出现好转的楼市。 　　房价是否还有下调空间 　　房价是否还有下调空间？这往往是购房者最希望得到答案的问题，但也是专家最难给出明确答案的问题。 　　中国房地产业协会副会长朱中一认为，从平均价格上看，房价有下调空间。但是房地产是有区域性的，从经验来看，国际化大都市中心地段楼盘的价格一般比较坚挺，地段好的房子价格下调空间不大。 　　还有一些业内人士担心价格反弹。一位不愿透露姓名的政府官员表示，判断未来楼市走向还要关注一些破坏性指标，比如投机因素。他说：“投机往往是在楼市销售趋于好转的时候开始跟进，本来楼市处于温和爬坡，投机因素将使其加速度上升。” 　　部分专家还建议，当前楼市发展要处理好保持合理的房地产投资规模与消化存量房的关系，在政策措施方面要处理好短期调整和长期稳定发展的关系

简要内容：进入5月，开发商看好楼市，但消费者却持绝然不同态度，他们对未来却并不看好，并且认为房价还是会下降。所以，买房者可暂时不出手。 　　开发商看好“红5月” 　　今年的2、3、4三个月，武汉新开盘量不大，但到5月后，开盘和认筹量激增。博学华府、东建金鼎湾、融泰嘉境、阳光在线二期愿景阳光等楼盘纷纷选择5月开盘或认筹。 　　众多开发商同期选择5月开盘，一是房子工期原因，刚好赶上5月。二是楼市“小阳春”的效应，开发商认为市场会持续火热。三是5月之后的几个月市场会进入传统的淡季，赶最后一个的疯狂季。四是部分开发商确实因为资金压力，所以急急开盘，分取最后一杯羹。 　　但市场并不如开发商所看好的那样，5月之后，看好的人明显减少，成交量相对较大的还是那些降价厉害的低价盘。 　　消费者认为房价会下跌 　　今年2月后，全国楼市有回暖的迹象，于是不少开发商纷纷选择提高价格来应对。然而市场对此反应非常迅速，广大消费者显然也对楼市回暖的说法不太认同，在《第1生活》的调查中，就有超过7成的读者认为目前楼市没回暖。 　　本次调查中，有80%以上读者认为，目前全球经济还没走出危机，在严峻的经济形势下，楼市回暖的说法不太靠得住。20％的读者则持相反意见，称经济有回暖趋势，楼市自然也会随之回暖。 　　未来房价走势如何？在调查中，超过7成的读者认为经济的大环境没有改变前，房价依然会走下跌趋势。 　　自住者又开始观望 　　按照常理，每年3、4月，应该是楼市的旺季。今年3、4月，全国楼市确实不负开发商众望，销量大幅上升，以致市场出现“小阳春”的乐观说法。 　　但实际呢，近几个月全国许多地方频频爆出开发商假按揭案例，北京等地出现大面积退房事件，甚至出现50元一天聘请人们排队买房的丑恶现象。这一连串事件，让人对未来判断不清。王先生准备去年上半年买房，但进入年中时，全国楼盘销售顿时下滑，楼市“拐点”说波及全国。这时，很多准备买房的人纷纷选择观望，他也不例外，开始等待房价的下降。王先生说，“如果现在买房，说不定就中了开发商的圈套，房子买后价格就下跌，资产严重缩水。”记者发现，持这种看法的买房者为数不少。 　　还有许多人认为，现在经济并没好转，经济不好转，房价怎么能大面积上涨？而且，楼市马上就进入了6、7、8月传统的销售淡季，所以，先观望再说，等开发商继续降价后，再买房不迟。 　　记者在日前做的调查中，在一项“你选择观望的原因是什么？”56％消费者称因为房价太高而不买房，44%的人是在期待房价继续下降而不买房。在全国楼市都纷纷打折情形下，消费者对于房价会跌的期望值也大大加强。 　　一些坚决要买房的市民，其买房主要原因来自强烈的自主需求，以及估计房价见底，对未来房价还要上涨的判断。在此次“你坚持买房的原因是什么？”中，结婚、拆迁需要房子的占56%，而认为房价还会上涨，赶紧买的心态有28%，升级住房的只占16%。 　　炒房者收手 　　在今年初的楼市热销中，一些投资者又开始蠢蠢欲动，但5月之后，这些投资者准备收手了。马先生在一家事业单位上班，他很热衷各种投资，但在诸多投资品种中，还是最看好房地产。以前，因为曾经炒过几次房，收入不错，但是今年他不敢再投资房地产了。 　　马先生觉得现在的房价太离谱了，动不动六七千元一平方米，能买得起这种房子的人不多，除非自己住，这种房子绝对不适合投资。另外，马先生感觉在2009年底之前，房价不会上涨，会缓慢调整，因为，经济环境决定了房地产环境。他认为炒房者今年内不必出手，而是可考虑陆续减仓。 　　链接 　　北京楼市退房率异常最高达85% 开发商资金紧绷 　　北京房地产交易管理网最新数据显示，目前，北京期房退房公示中有1759条退房项目记录。京城几大在售项目中，部分楼盘的退房率远高出正常水平。其中，美利山的退房率为11.97%、中堂为21.68%、沸城为30.85%、万象新天家园的退房率则高达85.62%。 　　5月11日，中国证券报记者以购房者的身份走访了上述几大楼盘。销售人员表示，退房是正常现象，“前期，我们部分楼座确实存在较多退房现象，但都在正常范围内，客户退的房源现在都已基本售完。” 　　业内人士分析，退房率并不像数字显示的那么简单，原因也较复杂。其背后可能是部分项目存在资金链紧张；也可能是前期市场价格过高的“后遗症”。近期，楼市成交量大幅上涨，不少项目提价明显，这可能掩盖退房的风险。不过，随着积压的刚性需求逐步释放殆尽，成交量难以支撑价格上涨，退房现象可能再度抬头。

简要内容：从各地最近挂牌及交易情况看，土地市场“回暖”迹象日益明显，新一轮的放量有可能即将到来。究其原因，既有楼市总体向好因素的推动，也和地方政府积极推地、谨慎“护地”有关。经过了前年的狂热和去年的回落之后，今年城市地价或可在持续低迷后转趋平稳。 　　“回暖”迹象日益明显 　　楼市走向未卜，但已悄悄将“暖意”传至上游的土地市场。上海市规划和国土资源管理局新发布的公告显示，备受关注的第23号土地出让公告已经有果：14幅土地全部找到买家，其中总面积为65.3万平方米的八幅住宅用地均以不错的价格成交。在土地市场沉寂许久后，如此数量的住宅用地集中上市，是上海今年以来的首次。 　　这八幅住宅用地中，面积最大的是松江区辰花路15号B地块，总面积为18.65126公顷，共有39家开发商领取挂牌文件，最后有四家开发商报名竞买。最后，由绿地集团以9.57亿元的价格竞得。这是今年以来上海出让的“最贵”的地块。其余住宅地块成交价在数百万至数亿元之间。今年第一季度，上海市规土部门发布了27个公告，出让97幅地块，其中住、商、办等商品房地块34幅，占总量35.05%，比去年同期增长17.27%。 　　“加快推地”是今年一季度以来国内土地市场的关键词。3月份中原地产监测的12个城市中，北京、上海、天津和南京土地供应面积较前12个月均值均出现上升。其中上海推出76公顷居住用地，较前12个月均值增长261%，超过2月份供应量的三倍；深圳推出八公顷居住用地，突破五个月以来居住用地的“零供应”。同时，久违的竞价、溢价成交现象重现市场。金地集团以5.6亿元拿下上海“第23号公告”中的青浦徐泾镇3号地块虽有底价成交的情况出现，但流拍尤其是住宅用地流拍很少出现。可见，目前土地市场的“回暖”，是政府和开发商在市场面前不约而同达成的“默契”。 　　浏览近期京、沪、深等城市国土资源管理部门的网站，可以发现土地招拍挂的信息变得密集，可以预想新一轮土地放量即将到来。 　　三大因素推动土地交易放量增长 　　综合分析来看，此轮土地市场的“放量”，主要原因有三：一是楼市“暖意”传导所致。虽然个别城市出现交易量的波动，但一季度至今楼市总体转好明显。向好的形势影响了开发商对后市的预期，增大了拿地积极性。杨红旭表示，随着住宅市场的回暖，房价由跌转涨，自然带动土地市场的反弹。 　　二是政府降价、“护地”意识明显。虽然溢价超过八成，但拿下上海青浦徐泾镇3号地块的开发商还是“占了便宜”。因为，该地块2007年12月曾由另一家开发商以近7亿元的价格摘得，成交楼板价7032元/平方米。此次交易，地方政府为这地块订下的起始楼板价仅为3000元/平方米，已不到一年前的一半。5.6亿元的成交价，较一年前已“缩水”很多。国土资源部公布的《2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告》显示，第一季度全国城市地价总体水平为3189元/平方米，环比下降了1.53%，增幅明显低于2008年同期水平，下降了3.07个百分点。这是2004年以来全国地价首次出现季度下跌。 　　三是“保增长”压力所致。土地出让收入在地方财政中一直占据相当高的比例。在“保增长”的政策取向之下，不少地方政府无疑会更加珍视“卖地”到手的黄金白银。北孚地产研究所副所长刘光东还表示，近一段时间来，一些地方政府在土地交易中“谨慎”了许多，比如事先会进行询价，先“物色”好开发商后再挂牌等。此举十分耐人寻味。 　　城市地价有望在持续低迷后趋于平稳 　　经历了2007年的“地王狂热”和2008年的“不断流标”后，今年的土地市场将何去何从？回答这个问题，供需双方因素都需考虑： 　　一是作为供方的地方政府。进入2009年，已较少听到有地方政府强调“土地紧缺”的话语。相反，从已公布的情况看，不少地方政府增加了今年的土地供应指标，推地热情也明显增强。其中既有保障性住房和基础设施建设的需要，也是为楼市准备供应量的“未雨绸缪”之举。某种程度上说，能否及时推地并保证土地成功出让，关系到地方政府“保增长”的大局。不过，经历了多年来竞拍不断走高的情况，目前的土地价格已经令人望而生畏，这考验着地方政府的推地策略。 　　二是作为需方的开发商。从已有的各类统计数据来看，相比于房、地交易的“回暖”，开发商拿地、投资的热情相对要低，信贷等政策面上的相关“激励”措施也不够明朗。 　　戴德梁行对京、沪、深、穗等一线城市土地市场的跟踪统计发现，第一季度居住用地及含居住用地的综合性用地的成交面积同比萎缩67%，占全部土地成交的比例也由去年同期的50%下降至20%。该机构中国区综合住宅服务主管蒋尚礼表示，2009年上半年开发商整体资金状况仍会处于较紧张的阶段，对外扩张步伐已显著放缓。这种态势，将直接影响到后续拿地量。 　　中国城市地价动态监测系统最新公布的报告认为，受劳动就业、土地财政、进出口贸易、利用外资等宏观经济形势影响，预计2009年我国土地市场需求仍将低迷。 　　不过，与房价相比，政府这只有形之手对地价的作用力更直接；促进土地市场“理性回归”，政府也更有主动权。

简要内容：京加快推地节奏 供地放量 　　在经历了前几个月的低迷之后，北京明显加速了居住用地的供应。 　　自焦点房地产网最新监控数据显示：4月京城土地供应26幅（130 公顷），其中居住用地10幅（82公顷），商办用地8幅（16公顷），工业用地6幅（22公顷）。相比较前12月均值，本月整体土地供应量整体增长67%，但居住用地供应下降145%。 　　据中原地产研究中心的数据显示，4月成交土地14幅（76公顷），其中居住用地3幅（17公顷），商办用地4幅（15公顷），工业用地7幅（44公顷）。总成交面积较前12月均值增加17%，居住用地成交下降39%。总成交金额12.51 亿元，其中居住用地成交金额6.11 亿元，商办用地4.50亿元，工业用地1.90 亿元。 　　溢价成交显现 价格仍处低位 　　截至4月底，北京累计推出62块土地，成交55块土地，土地流标率为11%。其中居住地块推出11块，成交8块，流标率为27%。土地流标继续下降，居住用地成交情况较为乐观。 　　溢价成交在3月份初露苗头后，4月份愈演愈烈。北京、上海、深圳、天津、重庆和杭州均出现溢价成交土地，其中杭州位于上城区南山路地块溢价幅度最高达127%，且楼面地价达46284元/平方米，创下地王新纪录。值得注意的是，尽管近期成交频现较高溢价率，但整体土地市场的实际出让价格仍处于较低水平，距离2007年历史高位仍有较大差距。 　　另外，从楼面地价统计数据看。4月北京总体楼面地价为942元／平方米，其中居住用地楼面地价为 1711元／平方米，商办地块楼面地价为1201元／平方米，工业地块楼面地价为 318元／平方米。 　　大型房企纷纷入市拿地　　 　　4月大型房企纷纷入市拿地。环顾全国土地市场，金地以5.6亿元，溢价82%的价格击败10余家竞争对手竞得上海徐泾镇3号地块；万达斥资13亿接连在武汉、长春购地；绿地10亿获取上海松江、青浦两幅地块，其中一幅溢价36%。 　　本地开发商——北京金隅嘉业连续两个月在土地市场上有所收获，分别摘得一幅居住用地和一幅商办用地。4月27日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以14912.26万元竞得大兴区黄村镇大庄村东侧京开路48号商业金融项目用地的国有土地使用权。此前3月6日，北京金隅嘉业房地产开发有限公司以5373万元竞得石景山区金顶街居住项目的国有土地使用权。 　　出现上述状况的原因，据分析主要有两点：一是近期住宅销售火爆，发展商资金回笼迅速，购地资金充裕；二是政府加大推地力度

简要内容：4月28日，国土资源部部长徐绍史在农村土地整治工作座谈会上表示，农村土地整治工作持之以恒地坚持下去，我国农村和农民的生产生活条件会有非常大的改观。他同时强调，土地整治应该与农村土地管理改革联动，统筹考虑。 徐绍史说，土地整理复垦开发工作和城乡建设用地增减挂钩试点已经开展多年，实践表明成效明显，做法基本可行。 土地整理复垦开发和城乡建设用地增减挂钩统称为土地整治。徐绍史强调，当前是推进土地整治工作的有利时机。一是从中央的决策部署来看，我国已经到了以城带乡、以工促农、工业反哺农村的阶段，农村土地整治是解决“三农问题”很好的抓手和平台。二是从中央惠农政策措施看，大量的惠农资金都在支持农村建设发展，各地、各部门要整合资金，提高效率。三是从国土部工作来看，土地整治是拉动农村需求的有效途径。

简要内容：国内制造业企业在工业物业市场中更为积极 同外资的制造业企业相比，内资公司对工业物业市场的态度更为积极。在过去的四周里，北广优力科技，斯琴服饰，德浩电子在北京经济技术开发区及其周边区域租赁了工业厂房，总成交面积达到了一万平方米。同时，开发区东区的工业物业空置率有所下降，主要的租户依然是国内的制造业企业。另外，生物制药行业相比其他传统行业来讲，对物业租赁需求更为旺盛。例如中关村生命科学园目前已经没有可供对外出租的空间，导致部分公司到大兴生物医药产业基地发展。 二、三线城市更具吸引力 当有实力投资者将注意力转回一线城市北京、上海以及天津、重庆、成都和大连这样的二级城市时，中小投资者则在二、三线城市表现活跃。因一线城市资产价格较高，中小投资更愿意在二、三线城市投资总价低，且资产升值潜力较大的项目。此类投资商注意力主要集中在综合物业和住宅，以及位置优越，能带来固定受益的商业物业。 由于对未来房地产市场发展预期不确定，发展商和投资商加强了项目投资和开发前的市场研究工作，包括市场调研，可行性分析，市场定位，产品设计等。 同时，发展商和投资商对有发展潜力的二线城市更有兴趣。例如CBRE策略顾问部近期接受了多个对天津和青岛市场研究的委托。客户来自多方面，包括国内发展商，海外投资商和地方政府。