通过对工业用地政策转性的回溯,我们发现,北上广深近年来的城市用地政策虽然都或多或少的已经开始工业用地转性,但除去深圳地区对于工业用地转性方面做出了适当的放开,规定土地使用权主体可在不发生改变情况,不通过“招拍挂”,在直接补交地价款等转性成本下,改变土地用途,其余地区对于工业用地转性的政策并没有明显的放开。随着2014年中央城镇工作会议和全国国土资源会议的临近,工业用地转性的政策有望再次被提及,并且我们预计此次中央城镇工作会议和全国国土资源会议与去年相比,很有可能会加大工业用地转商住用地政策的放开尺度,同时进一步加强东部三大城市群,特别是北上广深等一线城市的试点力度。

我们之所以做出以工业用地转性来增加商住用地供给水平的判断,主要基于以下逻辑,一方面,从我国新型城镇化的大背景出发,一线城市的房地产价格经过短期调整以后,仍然会出现上浮的趋势和动力,而增加房地产上游的商住用地供给,可以在一定程度上缓解商住用地的供求压力,降低房地产企业的拿地价格,从而起到熨平房地产价格周期的作用。另一方面,以城市外延式扩张(征收农村土地)以及城市内部拆迁改造方式获取增量城市商住用地的方法均存在明显的不足之处,因此盘活工业用地,也就是工业用地转商住用地将成为解决商住用地供给不足的最恰当手段。

随着北上广深工业用地转商住用地的推进,在这些地区储备有大量工业用地的工业企业和房地产企业将会得到资产价值重估的机会,或是直接将手中工业用地出售给政府收储部门,以获得高额的地价回报(深圳的城市更新计划已经在采用该方法)。而资产价值重估的空间就在于我国商业用地、住宅用地和工业用地的高额价差,以2013年底的数据为例,全国商业用地、住宅用地和工业用地的平均地价分别为6306元/平、5033元/平、700元/平,具有非常显著的差别。

对于一线城市,这种价差体现的更加明显,截至2013年底,上海市的商业用地、住宅用地和工业用地的楼面均价分别为10707元/平、5570元/平、500元/平,商业用地和住宅用地的价格分别达到工业用地的20倍和10倍之多。因此,一线城市拥有大量工业用地的上市公司相对具有更大的资产价值提升空间。