市场入活跃期初次置业者增加经济别墅受追捧
新闻来源：http://villa.focus.cn 2009-04-24
初次置业者明显增加经济型别墅受追捧———
2009年楼市“小阳春”之“火”正在“引燃”别墅市场的需求。北京房地产交易管理网数据显示，今年3月份以来北京别墅类产品成交量呈现直线增长态势，3月份北京市别墅销售套数为370套，较2月份上涨320.45%，成交面积超过13万平方米，较2月上涨385.16%，成交总金额将近15亿元。北京120个在售别墅项目中半数以上都有成交，这在以往的别墅市场上并不多见。
专家指出，近年来别墅类住宅产品的置业投资需求十分旺盛，虽然楼市经历了长期的低迷，而随着本轮房地产市场的回暖潮，去年以来被急冻的别墅市场也开始“破冰”。日前在传统别墅聚集区顺义别墅区采访时了解到，区域内为数不多的在售项目正在酝酿新一轮放量。从目前反馈的情况看，在稀缺性影响下，性价比高、实用和收藏功能兼备的经济型别墅产品需求眼下得到集中释放。
发现
别墅初次置业者明显增加
4月18日，在位于顺义中央别墅区的长实誉天下（查看地图）项目我们看到，到售楼处看房者络绎不绝，基本都是利用周末出行看房的三口之家或四口之家，如此集中的人群让销售人员应接不暇。开发商长江实业董事郭子威接受采访时表示，作为中央别墅核心区硕果仅存的主要在售项目，誉天下一直吸引着别墅置业者的目光，项目二期正式命名为“尚品”，也将于近期推向市场，消息一出就吸引了大批看房者现场探察，目前登记情况十分热烈。
“3月份以来我感觉房地产市场活跃了很多，身边很多朋友都在打听着买房。早在去年底我就考虑着换套别墅住宅，但是怕买完房就降价也是迟迟拿不定主意，通过这段时间的观察，我个人感觉楼市正在恢复理性，再加上确实买房需求很急迫，所以就不再等下去了。”本周末，在誉天下项目现场采访了王先生一家，原本住在三元桥附近某公寓项目的他经过多方考察，最终看上了该项目的一套联排别墅并果断出手，圆了一家人的“别墅梦”。
“即将面市的项目二期总共将推出250套别墅，产品品质要比一期大幅度提升，售价也会略有上涨。从这段时间的客户积累来看，由普通住宅住户升级而来的新业主占了意向购房者的一半以上。”郭子威表示。
据业内人士分析，“2、3月份北京市场所统计的数据表明，别墅购买人群呈现出年轻化和初次置业化这两种明显特点，很多别墅购买者都是30至40岁之间，且往往是第一次购买别墅物业，选择的也多为总价在五六百万左右的经济型别墅产品。”
调查发现，在当下的别墅购买群体中，越来越多的业主都是初次购买高端物业的中年社会精英群体，对生活品质的更高追求让此类人群正在经历“由普通住宅搬进别墅生活”的置业阶段，这也成为当下高端购房群体中的一大特征。
市场
中央别墅区项目吸引高端投资客
研究机构统计显示，中央别墅区的购房客群中，自住购房需求占78%，投资用客户占22%。中央别墅区独有的地理位置和生活氛围，造就了租赁客户和投资客户的“双高”现象，尤其面积在300至400平方米的房源最为抢手。“2008年下半年是一个并不被看好的销售别墅时节。但品誉天下在一片观望气氛中开盘出人意料地热卖了150套，销售金额至10个亿，稳居2008年北京非独栋别墅销售前三位。原因只有一个，产品的物超所值获得了市场肯定，这不仅体现在项目本身的品质上，开发商严格兑现承诺、时尚而成熟的开发理念也起到至关重要的作用。”郭子威说。
郭子威透露，短期内即将推售的誉天下二期“尚品”组团位于项目中心位置，被三大主题花园紧紧环绕，毗邻中心湖面及会所和商业区，景观资源和生活配套十分充足。本期的户型设计十分全面，装修成本也比前期提高了30%。“即将全新推出的尚品将更注重世界级全新生活方式，不光在内部装修上下足功夫，还尝试全新设计，产品的消费人群也将延伸到香港等地，价格依然保持一个客观理性的价位，不会因市场回暖而盲目上涨。”郭子威表示，项目规划的12000平方米七星级豪华度假式会所中，涵盖的巨型星光天幕恒温泳池、设施齐全的国际化健身房、大型儿童游乐园等都与看好及居住在这一区域的消费者需求相吻合。
专家指出，作为外国人居住首选地区的中央别墅区，有良好的居住环境、高档涉外学校医院、配套齐全等诸多优势，目前这里已形成相对稳定的消费群体以及成熟的别墅租赁市场。21世纪不动产的监测数据显示，3月份顺义别墅区的优山美地、观唐（查看地图）别墅、波特兰花园（查看地图）等别墅的平均租金水平在20000至30000元/月/套。据了解，顺义核心区别墅的平均租金收益率保持在5%左右。而值得一提的是，目前这一区域的在售别墅均价也维持在20000至30000元/平方米的价格区间。
分析
目前别墅市场进入活跃期
“在经历2008年一年的楼市清冷后，2009年京城一二手别墅市场都进入交易活跃期”。北京中原投资顾问部总经理张坤昱认为，贷款利率的下调、交易税费的减免等政策，对于成交价格高的别墅市场而言，其可降低的购房成本更为明显，促使消费者遇到合适项目愿意出手。其次，限外令暂停释放了一大部分境外人士购买商品住宅的需求，一定程度上促进了别墅市场的活跃交易。而别墅本身的位置固定性和稀缺性也决定其保值增值性，直接导致中央别墅区的别墅成交量呈现上升的趋势。
“事实上，在市场不稳定时选择投资别墅产品在很多国家都是地产投资人的不败法则。”业内一位专家在接受采访时表示，现阶段很多意向购买人都抱着稳定投资的心态来考察顺义别墅项目，除到达机场方便、坐拥原生态自然景观等优势外，特色餐饮、会所、国际教育等配套设施的完善，新国展的进驻以及15号线轨道的建设都在逐步提升区域的品质。最为关键的问题是，由于国家对别墅用地的限制，中央别墅区可开发的别墅项目已变得屈指可数，很多人把别墅投资不再简单看作是投资房地产，更是一种现阶段稳定保值，中长期获得丰厚回报的“艺术品”投资方式。
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