工业地产成投资新热点
新闻来源：http://www.lhcfxx.cn 2009-02-16
近年来，随着我国经济每年以１０％的均速发展，国内投资增长强劲。越来越多的跨国公司和第三方国际物流企业在中国设立采购及物流中心，其国际物流配送基地因所在地人力、营运成本持续增长，高居不下，逐步转向基础条件设施日益齐全的中国。加之中国是公认的“世界工厂”，通过先期在中国实现商品采购、物流配送环节，再转向世界各地的国际操作模式日趋成熟。２００６年，有超过１０００家外商零售集团在华注资，一些世界超级大型的零售超级连锁集团已进入中国市场，在中国关键城市布局，设立办公场所、大型卖场。与此同时，我国零售商业、快速消费品企业及加工配套企业的快速发展，也产生了对国内自身运作的配送中心或物流基地（工业园区）的强劲需求。国内高标准仓库供应趋紧。普洛斯、ＡＭＢ、ｇｏｏｄｍａｎ等国际地产商开发的高标准仓纷纷被提前预租。
２００４年以来，国内外很多优势企业进入了工业物流地产领域，开始独立开发或与境内外工业物流地产商合作开发建设，提供高标准的物流仓储设施。国际物流巨头普洛斯公司在上海和上海临港集团合作，共同投资开发“上海临港普洛斯国际物流园”，并且依托上海总部为中心，开始向其他重点城市进行拓展，在深圳其与盐田港集团合作，开发“普洛斯深圳盐田港物流园”。 普洛斯目前已基本覆盖国内物流的主要城市，包括华东地区的上海、苏州、杭州、宁波、无锡、南京、青岛，华南的广州、深圳，华北的天津、北京，以及重庆、成都和武汉。
２００５年１１月，新加坡上市的丰树物流房地产投资基金(ＭａｐｌｅｔｒｅｅＬｏｇｉｓｔｉｃｓ Ｔｒｕｓｔ)宣布，收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园项目。２００７年在丰树物流中国西安买下一座物流配送中心，打开了进军中国西部地区的大门。
２００６年１月，全球排名第二的物流地产开发商美国ＡＭＢ置业公司购得上海一块面积为１７４７４平方米的工业地产项目。ＡＭＢ 中国副总裁Ｏｌｉｖｅｒ Ｔｒｅｎｅｍａｎ 在公开场合表示，未来５ 年，ＡＭＢ（安博）在中国的工业地产投资将达５亿美元，主要侧重在北京、上海及珠三角地区。２００７年８月，ＡＭＢ（安博）在宁波开发区投资兴建一个总建筑面积为３．８万平方米的现代化仓储物流基地总投资１６００万美元。
国内众多有实力房产企业密切关注物流地产领域发展潜力，鹏欣集团、陆家嘴集团、绿地集团、复地集团，越来越多的知名地产商介入这一领域。仲量联行上海董事何恩凯表示：“物流地产投资未像住宅一样受大量投机行为影响，目前市场仍处于供不应求状态，目前物流地产的年投资回报普遍超出１０％。”
未来将有更多的国际资金投向物流地产领域。从早先的住宅开发到商业地产，境内外地产投资界将方向转向了物流地产。由于物流用地已经全面施行“招拍挂”的出让政策，因此业界一直认为国内物流地产将迎来新一轮增长迹象。而戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等机构此前也纷纷对外发布报告表示，工业与物流地产吸引了众多资本的注意。物流地产，因其相对便宜的土地价格、日益增长的强劲需求、稳定的投资回报率，正吸引着越来越多的资本进入。
现实表明，继住宅和商业物业的投资热潮后，物流地产正成为境内外地产界和基金的新宠，存量资本的新投资突破口。国内大型投资项目同境外资本合作前景广阔，合作范围广泛。有很多境外基金在国内寻找项目，而国内的大型投资项目也在寻找资金。然而，从目前国内物流地产投资境况来看，国内外投资地产界信息不对称，观点理念有分歧，操作方式有别，利益期望不同，境内外合作开发的比例是很小的。笔者在同国际工业地产商普洛斯、ＡＭＢ中国置业等国外资本的项目全程合作上，有以下的感触。
专业的国外投资商在项目的开发上都已形成一套成熟、精细的工作流程，已由单独的产业投资模式转向前期地产投资和后期基金收购二者相结合的路线模式。通常国际资本集团涉及领域广阔旗下多个专业地产投资机构和多个不同定位的投资基金并设。其运作的产业投资项目开发营运成熟后在未来合适的时机集团旗下的投资基金介入收购从而完成整个路线投资部署。如仲量联行旗下Ｌａｓａｌｌｅ投资、ＡＭＢ置业、花旗集团属下有专业的地产基金。
外资对工业地产项目的风险性、收益性控制有度，在市场预期和成本控制上掌控得当，短期项目投资和长期战略部署协调有序。境外资本机构与国内大型投资项目合作除了单纯的产业投资发展项目的考量还要考虑结合未来投资项目的资产管理包含如：空置率、未来市场仓储租金水平、投资收益率、物业管理等事项。
国内大型项目与境外资本机构合作成功比率低，重要的原因在于国内项目只考虑引资合作，单纯认为只要有资金，项目就可以启动，所有问题就可以解决。没有中长期的投资合作规划，不能提供可以预期可控的中期走势，不能配合外资将未来的项目以高价格卖给基金。合作初衷就不合外方的投资规则。自然，境内外双方合作意愿难以达成。
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