房市调控找准四大着力点
新闻来源：http://biz.tianjindaily.com.cn/content/ 2006-11-23
年终聚焦房市
从最初的房地产市场调控到“国八条”“国六条”出台，房地产投资过热现象因此有所缓解，但房价过高问题却更显突出，消费者期待的房价回落并没有出现。今年１０月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．４％，涨幅比上月提高０．１个百分点
房价居
高不下，使一些地方政府和房地产商获得巨大收益，而普通居民只能望楼兴叹。有关专家指出，房地产价格上涨过快主要源于市场供求关系失衡。下一步应继续采取调控措施，在保障市场稳定的前提下，从改善供求关系入手，着力解决房价过高问题
明年起
新增建设用地 使用费涨一倍
据新华社北京１１月２０日电（记者张晓松 韩洁）从２００７年１月１日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方３０：７０分成体制，相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。
新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，其收入仍然全部用于土地。其中，中央分成部分由财政部会同国土资源部主要参照各地基本农田面积和国家确定的土地开发整理重点任务分配给各省（自治区、直辖市、计划单列市），并向中西部地区和粮食主产区倾斜，专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支。
利用税收调控
抑制投机性需求
房地产价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。通常情况下，供给快速增长，空置面积又很大，房地产价格不应该持续上涨。有关专家指出，之所以出现这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。
据了解，国外十分重视对房地产保有环节的征税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的８０％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。
清华大学房地产研究所博士后张金华建议，房地产调控政策必须围绕供给和需求两方面进行，在调控需求方面应将房地产税征收的重心从交易环节转向保有环节。
为了抑制房地产投机需求，国家应考虑在房地产保有环节统一征收物业税，按房地产的面积每年付税；同时，征收房地产转手交易时的资本获益税，使房地产涨价收益的一大部分回馈给社会。
经济学家王小广认为，国家还应在房地产开发环节适当征收消费税，现阶段可只限于别墅、高级公寓等高档住宅，这将有效抑制投机需求和过度消费行为。
同时王小广建议，为保障一般居民合理房地产消费，国家在征收消费税时应确定一个上限，如人均２０平方米可以不征收税，超过这个上限则按累进制征税。
经济适用房土地
供应不低于７０％
目前，我国房地产市场的最大问题是，供应结构与需求结构不对应。无论从眼前看还是从长远考虑，我国的住房需求主体都是中低收入的普通居民家庭，住宅供给理应以大众化需求为主。但据统计，我国２５０个地级以上城市中，７０％还没有完全实施廉租住房制度，保障面不到４％；经济适用房开发投资出现负增长，目前只占商品住宅总投资的５％。
有关专家指出，只有加大经济适用房的投入量，才能有效改善我国房地产市场供应的结构性矛盾，起到平抑房价的作用，同时又不至于减少固定资产投资规模，从而较好地平衡公众利益与经济利益。试想，当一个城市的绝大部分人口可以得到足够的住房保障时，市场比例较小的商品房也就不会再出现价格飞涨的情况了。
为了保证中低价位、中小套型普通商品房的供应量，国家在今年５月出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中推出一项有力措施，规定中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的年度土地供应量，不得低于居住用地供应总量的７０％；同时，继续停止别墅类项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应。
但是，为了追求经济增长，一些地方仍在想方设法缩减经济适用房建设计划和用地供应，至今未使上述政策得到真正执行。甚至某大城市的相关部门负责人还曾发出过“无法执行”的言论，而这个城市的房价在国家宏观调控的形势下，逆势而上，涨幅位居全国前列。
中国人民大学严金明教授建议，各级地方政府在制订土地开发供应计划时，应充分保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，避免在这一块土地供应上不增反降。
加快发展住房
二三级市场
业界人士透露，目前欧美国家房地产交易量的８０％左右集中在二手房上，每年约有５％的存量房进入住房二级市场，而我国住房二级市场的交易量却明显偏低。
以北京为例，今年二手房的预期交易量为１０万套，这与北京市３亿平方米的存量相比极不相称。如果住房二级市场得到充分发展，北京每年将有１５００万平方米、约２５万套二手房进入市场，再加上房屋租赁市场，必将大大缓解住房供给的压力，有利于稳定住房价格。
“当前，我国住房二级市场和租赁市场发展缓慢，说明我国的房地产市场发展很不健全。”中国房地产及住宅研究会副会长张元端在接受媒体采访时表示，今后必须积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应，以满足居民住房需求。
专家建议，今后国家应采取有针对性的政策措施，加快发展住房二、三级市场，如建立优化的税收体系，以减少交易环节，降低交易费用；制定严格而切实有效的房地产中介行业市场准入制度；健全住房交易市场法律法规，促进住房交易形成健康有序的流通秩序等。
此外，国家还应重视实施“差价换房”“分期付款售房”“租赁住房”“预先订房”“流通现房”等多种销售方式，从而实现我国房地产市场的供求平衡。
适度调整住房
消费信贷政策
信贷政策在房地产调控中起着十分重要的作用。央行上海总部最新统计显示，今年第三季度以来，随着宏观调控政策效应的逐步显现，商业银行房地产贷款投向结构出现变化，商业用房开发贷款投放力度明显大于住房开发贷款。
国家行政学院朱国仁教授指出，宏观调控措施具有滞后效应。目前，在我国仍是政府、房地产商、购房者三方对峙的敏感时期，如果房价涨势仍然不降，人们势必联想到新一轮调控措施出台的可能。
那么，新的信贷调控政策将指向何方呢？
建设银行有关负责人表示，今后建行将更加注重对房地产市场趋势的分析和判断，在风险可控的前提下，加快发展房地产业务。一方面，继续向住宅市场要份额、要效益，加大住宅信贷投入在开发贷款中的占比；同时，实行差别化服务，今年新增房地产开发贷款将主要投向经营管理水平高、资产质量好的分行和住房市场发展良好的重点城市。
中国银监会负责人则表示，今后将进一步发挥信贷政策的调控作用，严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到３５％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行将按照审慎经营的原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。另外，为抑制房价过快上涨，监管部门还将视情况有区别地适度调整住房消费信贷政策。
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