我国拍卖出让土地遭遇新问题 局部垄断天价不断
新闻来源：新京报 2003-11-28
目前我国土地供给有两大类型。一种是通过行政手段划拨土地，无偿提供用地人使用国有土地。这种方式和出让土地使用权之间的区别，除了两者在设立方式上的无偿及有偿之分外，还有一个很重要的不同之处，就是划拨土地使用权不能进入市场，即不能转让、出租、抵押，只能通过“先出让，后入市”的方式进入市场。划拨土地作为公共用地的提供方式，目前已受到很大的限制，严格地说这种土地并未进入真正意义上的土地市场。
二是出让土地，这种方式又分三种情况，即招标、拍卖和协议出让。协议出让是指国家(或通过有关政府机关)将土地出让给受让人，是一种采用协议的方式来确定出让土地有关事项的行为。而招标出让土地则是由国家通过有关政府机关来进行，可以公开招标，也可以指定某些够条件的单位来投标。参加投标的单位在规定期限内，按招标条件以书面形式提出“标书”，然后在公证人监督下开标，条件优者中标。
最后一种是拍卖出让土地，也由国家通过有关政府机关来进行。先由有关政府机关公告拍卖书，然后在规定的时间和拍卖场所公开拍卖。由拍卖单位规定一个基价，在此基础上由参与者在场内当场出价竞买。
拍卖引起“土地革命”
业内有个不争的事实，开发商要拿地，除了比实力外，更多的还要拼关系、拼背景。许多外地开发商因此要付出更高的代价，这种竞争从一开始就无法站在同一条起跑线上。竞争缺乏公平，漏洞自然难堵。
目前，我国国有土地资产总量在25万亿元左右。据保守统计，每年国有土地收益流失近100亿元，而北京的土地资产流失高居全国榜首。在市场经济体制下，房地产界的这一怪现象不能不说是对国家土地制度的一种讽刺。
为扭转这种局面，北京市政府决心从土地供应的源头上堵住漏洞，通过土地整理储备中心实现对北京的土地供应渠道的控制。2002年2月28日，北京市土地整理储备中心正式挂牌成立。这标志着北京市的土地市场开始走上招标、拍卖的市场经济轨道。2002年4月3日，国土资源部第4次部务会议通过了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确了对经营性国有土地使用权要实行招标、拍卖的方式，这无疑是土地改革的又一重大举措。
这一改革对北京的土地使用权出让有两大影响：一是由政府主管部门搭建了一个力争公开、公正、公平的竞争平台，尽可能杜绝腐败现象；二是对土地使用者来说，可以靠相对公平正当的竞争渠道获得土地，促进房地产业的发展。业内人士把这次土地供应方式称为一次“土地革命”。一时间，叫好声一片。
三种方式均有劣势
协议出让把土地批租的权力高度集中于审批机关和审批人员手中，土地交易市场呈无序状态，隐性市场十分活跃，违法占地、用地问题屡禁不绝，土地在使用者之间难以实现正常的流动。而且，协议出让还会带来土地价格偏低，黄金地段的土地价格难以升值。
由于协议转让造成的弊端已逐步显现，建设部于2002年颁布规定今后要以公开招标的方式来确定经营性土地的价格。深圳市1987年12月公开拍卖一块面积8588平方米的住宅用地，是我国最早的一块拍卖出让的土地。
通过公开拍卖，使土地资源的配置过程处于社会监督之下，相对来说能在一定程度上克服行政审批制“暗箱操作”带来的弊端，尽可能防止权钱交易，杜绝出让土地个别领导说了算的现象，实现了土地市场价，而非“政府价”。此外，由于实行好地段高地价，差地段低地价，实力强、效益好的用地项目逐步向好地段集中，体现了土地利用上的优胜劣汰。但这一方式本身还是难以实现真正意义上的公平竞争。
但公开招标无法回避的一个事实是：很多房地产公司已拥有了未来10年的土地储备。在很多核心城市，具有升值潜力的地皮几年来已基本落入了个别开发商的手中。而且，近来部分沿海城市低价炒作迹象已十分明显，市场出现过度疯狂和恐惧的非理性反应，拍卖中的“天价”不断出现，拍卖一次，房价就高一次。如果政府过多甚至全部采用拍卖方式、出让更多的土地数量和出让最长的年限，其后果也会影响城市的长远经济发展。
新京报 文/陈炜祯
未经天津厂房网同意，不得转载本网站之所有信息及作品
