深入报道:EOD，改变商务办公模式
2003-11-23
2003年，可以说是京城的商业地产年。随着SARS的渐渐远去，北京写字楼开发波流涌动，继CBD、中关村写字楼后，北京又出现了新形态的商务办公区，EOD生态办公区。生态办公区(EOD)是具有生命力的新型商务办公模式，在发达国际十分流行，被称为逆城市化运动。据记者获悉，国内首个EOD项目--海淀温泉生态办公区，已经由项目开发商北京海开顺驰置业有限公司日前正式启动。温泉生态办公区占地228亩，预计年底竣工，将是海淀区规划的生态办公区中最先建成入驻的项目。
温泉生态办公区里的建筑全部为独立的单栋小楼，其特点是超低容积率、低密度、个性化的建筑风格，强调采光与绿化，且建筑材料在选材上也注重环保，雨水收集系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、自然通风系统等一应俱全。区域内绿化率高，基本实现"零污染"排放。海淀EOD生态办公区策划人之一、北京海开顺驰置业有限公司董事长杨建平先生表示，生态办公区的建设是以可持续发展思想为指导，它寻求自然、建筑和人文三者之间的和谐统一。海淀得天独厚的自然条件是生态办公模式的最佳选择。海淀得上风上水之利，人杰地灵，环境优美。这里有大片的绿地、清新的空气、秀美的景致以及宜人的气候条件；同时，这里智力密集、人才集中，尤其是中关村品牌以其强大的凝聚力吸引着世界各地的最新技术、资金和人才。此外，入住温泉生态办公区的企业还将享受对拥有大厦独立冠名权的待遇。所以，温泉生态办公区将以环境、生态、人文等综合优势来吸引企业入驻。
生态办公区(EOD)的兴起，其最原始的驱动力显然并不是仅仅只有市场这么简单。正如一些媒体所指出的，EOD项目更重要的是作为"城市名片"而诞生的，是政府行为在做主导，因而也被打上了政府背景的烙印。
为了完善EOD项目的建设，海淀区已经全面启动了建设温泉地区的计划，兴建了酒店、学校、住宅等配套设施项目，同时还建设了高速路网体系。温泉生态办公区的各项基础设施、景观及路网交通均按国际水准规划设计。据海淀区政府有关领导介绍，"以温泉生态办公区为代表的EOD项目主要吸引跨国公司总部入驻，以加速支柱产业链状结构的形成。"记者获悉，入驻本园区的企业将享受多项优惠措施。而此前，海淀区常务副区长许建指出，建设生态办公区是海淀区政府利用区内自然生态资源和人文优势强势出击，打造区域投资硬环境，提升海淀核心竞争力的强有力手段，也是更好地服务于跨国公司的必然选择。他指出，EOD有很多自己的特色：一是交通方面，高楼林立的市中心交通问题难解决，而生态办公区就不存在这个问题；二是从环境看，市中心建筑密集、办公空间相对拥挤且环境较差，而生态办公区绿化充分、生态环境优良；三是从信息交流看，如今信息高速公路、网络化大行其道，人们不再愿意因为沟通、交流而不得已挤在一起。EOD在发达国家十分流行，许多大公司总部都设在生态办公区内，并且有独立形象。他认为，海淀建设一些低密度、高品质、个性化生态办公区，实施"总部"战略，以此统领全区基础设施、城市景观和商务环境建设，对促进海淀产业升级具有重要意义。
当商业地产项目承担着"区域发展"和"企业发展"的重任时，这种项目的投入就难免注入了"超经济"的驱动力。实际上，当投资成为经济发展驱动力时，城建投资和商业投资的双重理由，使建造生态办公区成为非常有诱惑力的选择。从可持续发展的角度看，EOD生态办公区也极具市场前景。EOD是一个复杂的系统工程，将从方方面面影响现在乃至未来的商业房地产发展趋势。专家指出，从现阶段EOD生态办公区的发展方向看，至少有三个方面值得关注。
第一，节能设备的应用与系统的改造。美国能源环保署代表、中美地能转换合作项目美方负责人、执行总裁Daid William Platt先生认为，从促进资源节约和综合利用看，创建EOD应积极采用新能源技术。为提高节能效应。美国制定了崭新的节能与环境标准体系，即ASHRAE 90．1-1999。而HCFC制冷系统逐渐停止使用。开辟新能源中，中美双方共同研究的地源热泵技术值得提倡。地源热泵技术适用范围广，运行费用低，节能和环保效益显著，在北美和欧洲的许多国家已得到广泛应用，是一种成熟的技术，但中国在地源热泵的应用方面还刚刚起步。据记者获悉，温泉生态办公区将采用先进的地源热泵系统。
第二，功能定位与协调发展。中国社科院数量经济／技术经济研究所经济系统分析室主任李军博士分析了发展EOD的优势。他认为，海淀实施"总部"战略，其目的是吸引世界前沿水平的跨国公司和高度技术企业。海淀选择EOD，实际是选择了一个实施可持续发展战略的切入点，它具有品牌效应，整合效应、带动辐射效应等多方面效应。
第三，生态办公模式将引发房地产开发热。美国律师协会亚洲法律行动委员会驻京联络员G．Gordon Davis先生认为，中国对自然环境态度的飞速转变令人惊讶，他说，可持续发展的理念在这里已经占居了主导地位，将办公区与生态和谐发展的理念融入建筑设计中是城市发展的重要趋势。生态办公模式限制了人们在自然界留下足迹，能帮助人与自然更好地结合为一体。而温泉生态办公区作为第一个EOD项目，其首先建成并投入使用，无疑起到示范作用，带动北京房地产开发的潮流。
EOD生态办公园区的出现并不是偶然的现象，它将会使房地产业界决策者、设计师、开发商更理智地、更科学地思考未来商业房地产的发展方向，也会使EOD本身更具独特魅力。作为选择办公场所的企业来讲，对环境的关注度越高，尤其是遭遇"非典"冲击之后，人们对健康的办公环境更加重视。青山、绿水怀抱中的EOD；将吸引更多不愿"扎堆"在摩天大楼中的跨国公司回归自然。
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