简要内容：五、运用估价方法进行估算并决定估价结果 （一）评估方法的选择 在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况： 1．各种估价方法的适用范围。 2．估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。 （二）运用估价方法进行价格试算 依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信眼，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。关于试算价格的计算过程见相应的估价方法章节。 （三）调整试算价格 运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。 1．调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面： （l）资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。 （2）估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。 对于自用房地产，一般应以比准价格（按市场比较法估算的）或积算价格（按成本法估算的）为依据进行价格调整，并作为决定最终估价额的依据。 对于收益房地产，一般以收益价格为主来调整，但因为在估算收益价格时，即使能够正确把握纯收益，也会因为在资本化率的选取上存在微小差异而导致收益价格出现较大误差，因此，对于收益房地产，还必须较多地斟酌比准价格或积算价格来进行调整，并以此作为决定最终估价额的基本依据。 2．调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种， （四）最终估价额的决定 在如何决定最终估价结果上，有两种不尽相同的的意见： 1．以调整得出的最终估算结果为主要依据。 2．以估价人员的经验为主，参考估算结果。 我们认为第一种意见更为合理，应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动，有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤，一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。 六、撰写估价报告 估价报告是记述评估成果的文件，为了保证其质量，在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。 （一）估价报告书的形式 估价报告书有定型式（或称表格式）、自由式与混合式三种，可根据评估活动的具体情况灵活选用。 1．定型式估价报告书。又称封闭式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产，制作相应的定型式估价报告书，则可以在一定程度上弥补这一缺点。 2．自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。其优缺点与定型式估价报告书恰好相反。 3．混合式估价报告书。混合式估价报告书是兼取前两种报告书的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估价报告书。 （二）估价报告书的组成 一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成： 1．封面（写明报告名称）。 2．目录。 3．致委托者函。 4．估价结果报告。 5．估价分析报告（即技术报告）。 6．有关附件。 （三）估价报告书的内容 在估价报告书中至少要记载下列事项： 1．委托估价者名称。 2．受理估价者名称。 3．估价对象概况。包括估价对象的实体状况与权利状况。 4．估价目的。在报告书的相应地方，应同时说明根据此目的在评估过程中考虑了哪些特殊事项。 5．估价时点。 6．估价作业日期。 7．评估依据。 8．估价采用的方法、技术路线和测算过程。 9．估价结论。即最终估价额。 10．决定估价额的理由。 11．估价前提及估价结果的使用范围。 12．估价人员情况。应说明估价人员与评估对象有无利害关系。 13．附属资料。如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等。 上述六个基本估价步骤具有明显的阶段性。明确估价的基本事项与拟定估价作业计划，属于估价的准备阶段；实地勘察、搜集与分析相关资料、运用估价方法估算并决定估价权，同于估价的实施阶段；撰写估价报告则属于估价的结束阶段。上述三个阶段、六个步骤反映了估价的主要过程。不同论著在介绍估价程序时往往存在着某些差异，但异点不是发议在上述六个基本步骤上，而是由于阐述问题的详略程度或范围不同所造成的。因此，估价的基本程序是相同的。

简要内容：1、"一般评估"：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。 2、房地产抵押贷款评估"：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律 文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。 3、"特定评估"：这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力, 交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

简要内容： 中华慈善总会发起的“中国房地产企业社会责任现状调查”日前在京正式启动。地产界代表在启动仪式上表示，在房地产市场需求旺盛的今天，房地产企业要牢记对社会、对消费者的责任，要做负责任的企业。 　　当全社会都在关注企业社会责任时，房地产企业处在社会舆论的风口浪尖上，五年来一直波澜不惊的“中国纳税百强排行榜”，今年由于只有一家房地产企业入围引来普遍关注。而在“2005中国大陆慈善企业家排行榜”上，从所属行业看，房地产业是产生慈善家最多的一个行业。到底是“财富巨人、纳税侏儒”，还是为善不甘人后的慈善企业，房地产企业近期处于舆论的争论中。 　　针对上述问题，中华慈善总会发起了“中国房地产企业社会责任现状调查”活动，力图以相对客观、公正的原则，就中国房地产行业在社会责任标准认知、具体责任承担等方面做系统汇总和分析。此次调查结果将于今年12月向社会公布。

简要内容：中新网 6月13日电 为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，中国人民银行近日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。《通知》要求： 一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向 房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。 各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》(建住房〔2002〕217号)，对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。 商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。 商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。 二、严格控制土地储备贷款的发放 各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等)。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。 四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要 商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。 商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。 五、强化个人商业用房贷款管理 借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。 六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用 对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。 七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理 各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》(银发〔2002〕247号)的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金(包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等)委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。

简要内容：编者：央行房贷新政出台，社会反响强烈，老百姓最关注的房价问题也成了争议的焦点。近日本报记者在走访中还发现了一个怪现象，京城房价出现了一股小涨的势头，到底房价走向如何，日前，中国人民银行货币政策司信贷政策处调研员，也是《央行房贷新政策通知》的起草人之一黄慕东接受了中央电视台西部频道《新闻夜话》节目的采访。 ■房价不会有大波动 记者：通知下达后会不会对房价产生大的影响？ 黄：前几天国家发改委、建设部、国土资源部等部门，已经下达今明两年经济适用住房的指导计划，它将提供符合广大中低收入家庭，能购买住房的房源，同时可以平抑房价。这个计划是央行通知前下达的，主要是为了稳定房价，让房价不在央行的通知之后有大的波动。 黄：以前的合同，包括个人住房按揭贷款合同、房地产开发企业与银行签订的借款合同，都要按照原合同的规定执行，新建项目会受到这个文件的影响，但目前全国施工面积有1.1万亿平方米，住宅供应市场不会受太大的影响。 ■限制购买不是仇富而是用好优惠利率 记者：通知要求准现房销售，让购房人至少有两个选择，一个是在封顶之前购买，风险大但便宜。第二个买现房，价格稍贵风险较小，现在感觉好像选择余地少了。 黄：世界其他国家基本实行现房销售，预售制度主要是从香港引荐过来的，风险很大，同时不只对个人，对银行也有风险。通知下发之后，个人贷款买房与过去相比，保证了房地产信贷政策的连续性和稳定性，购买第一套自住房和以前已经签订了借款合同的，不受本通知的影响。这会对一部分想搞投资，或者说多买一些住房的，也就是对买第二套以上住房的有影响。 这种影响将保护市场，保护更多的购房者，关键是保护广大的中低收入家庭，当然牺牲了少部分富人的利益，这是因为中国实行的个人贷款利率是优惠利率，国外这种优惠是通过财政，对购买自住房的个人抵扣所得税实现的。我们财力有限，牺牲了银行的利益，当时的个人住房贷款利率是优惠的，去给那些有条件买第二套或者更多房的人是不合适的。从市场公平的角度看，这是投资，是一种市场行为，那么如果还要继续牺牲商业银行的利率，就不应该了。 ■全国性住房担保体系出台在即房贷新政照顾三类购房人 记者：怎么理解通知中提到的房地产开发贷款今后将重点支持中低收入家庭？ 黄：参照国际经验，人民银行正会同建设部和财政部，研究建立全国性的住房担保体系。通过这个住房担保体系，向居民个人提供贷款担保，可以有效地防范信贷风险，通过这种担保，商业银行今后对个人申请住房贷款首付款比例会在目前20％比例的基础上适当下调，这就会解决以下三类人群住房问题，第一个是城市中广大的中低收入家庭；第二个是刚参加工作不久，收入比较稳定，但是储蓄、积蓄比较少的年轻人；第三个就是随着城市化进程的推进，有相当一批农民进城务工。对这三部分特定的人群通过实施担保，首付款比例适当下调，更多的人群就会被吸引到购房市场。目前人民银行正在会同建设部和财政部共同研究全国性的住房担保体系，我们现在姑且叫它全国性的住房担保机构吧。 ■房贷门槛抬高房企资金链条会不会断 记者：大量的房屋贷款已经贷出去了，现在突然紧缩会不会造成银行已经贷出去的那些贷款可能会收不回来。有人评论，银行业是不是可能也会进入一个冬天。 黄：按照新的规定，会对这个市场双方有影响。但是通过政策调整要达到三个目的，一是将有助于促进房地产市场长期健康发展；第二个将有助于我们国家住房制度改革的深化；第三个就是将有助于我们防范信贷风险、维护金融稳定。 记者：通知下发之后，会不会引发新的金融风险？ 黄：由于目前房地产开发企业融资渠道比较单一，过多依赖的是银行贷款，据有关部门的抽样调查，房地产开发企业的负债率普遍在70％以上，高的甚至达到了90％以上，都是从银行借来的钱，所以银行的贷款，应该讲在房地产这个领域里是深度介入，如果对房地产业存在的一些问题不加以规范性调整，那么银行的信贷风险是相当大的。 记者：在央行通知之后，各商业银行的总行会有实施的细则跟进，有没有对商业银行实施细则出台的时间要求。 黄：很快就会下发，同时人民银行分行和营业管理部也将根据所在地的实际情况实施必要的信贷窗口指导。

简要内容：　由于房地产业在中国经济中的特殊地位，以及目前经济增长渐缓的势头，使得2006年的房市调控也不宜过快，稳中微调成为适宜的政策取向。经济学博士任纪军认为，目前出台的宏观调控政策已经触及了房地产业问题的根源。但是宏观调控政策主要解决宏观的、周期性的、短期的经济问题，难以解决深层次的、长期的制度性问题和产业的全面重整，即宏观调控政策不能代替体制改革政策和产业政策，中国房地产业亟待借此实现战略转变。 　　首先，推进房地产市场化改革，形成以市场配置房地产资源为基础的要素市场，从政府主导型经济向市场主导型经济转变。 　　其次，房地产企业从大而全、中而全、小而全的全能型的市场组织向专业化、分工协作的市场组织转变。 　　第三，房地产企业经营模式从项目开发型向资产经营型转变，从房地产业的单一经营模式向多种经营模式并存转变。 　　第四，推进房地产证券化，发展房地产投资基金，逐步建立和完善房地产资本市场。房地产业从间接融资为主向间接融资和直接融资兼容转变，从产业资本独立运营转变成为金融资本和产业资本融合、产融一体化运营。

简要内容： 第一条为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。 　　第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。 　　地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。 　　第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 　　本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 　　本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 　　本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 　　本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 　　第四条以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。 　　第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。 　　依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。 　　第六条国家实行房地产抵押登记制度。 　　第七条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。 　　省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。 　　直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。 第二章　房地产抵押权的设定 　　第八条下列房地产不得设定抵押： 　　（一）权属有争议的房地产； 　　（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 　　（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 　　（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产； 　　（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 　　（六）依法不得抵押的其他房地产。 　　第九条同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。 　　抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。 　　房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。 　　第十条以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。 　　第十一条以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。 　　第十二条以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。 　　第十三条国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。 　　第十四条以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。 　　第十五条以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。 　　第十六条以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。 　　第十七条有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。 　　第十八条以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 　　第十九条以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 　　第二十条预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 　　第二十一条以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。 　　第二十二条设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。 　　法律、法规另有规定的除外。 　　第二十三条抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 　　第二十四条企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。 　　抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。 第三章　房地产抵押合同的订立 　　第二十五条房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。 　　第二十六条房地产抵押合同应当载明下列主要内容： 　　（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所； 　　（二）主债权的种类、数额； 　　（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等； 　　（四）抵押房地产的价值； 　　（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任； 　　（六）债务人履行债务的期限； 　　（七）抵押权灭失的条件； 　　（八）违约责任； 　　（九）争议解决方式； 　　（十）抵押合同订立的时间与地点； 　　（十一）双方约定的其他事项。 　　第二十七条以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。 　　第二十八条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容： 　　（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号； 　　（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额； 　　（三）已投入在建工程的工程款； 　　（四）施工进度及工程竣工日期； 　　（五）已完成的工作量和工程量。 　　第二十九条抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。 第四章　房地产抵押登记 　　第三十条房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。 　　第三十一条房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 　　第三十二条办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件： 　　（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明； 　　（二）抵押登记申请书； 　　（三）抵押合同； 　　（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明； 　　（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； 　　（六）可以证明抵押房地产价值的资料： 　　（七）登记机关认为必要的其他文件。 　　第三十三条登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。 　　第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。 　　以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 　　第三十五条抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。 　　因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。 第五章　抵押房地产的占用与管理 　　第三十六条已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。 　　抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。 　　第三十七条抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。 　　经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。 　　抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 　　第三十八条因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。 　　第三十九条抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。 　　抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。 第六章　抵押房地产的处分 　　第四十条有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产： 　　（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的； 　　（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的； 　　（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的； 　　（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的； 　　（五）抵押合同约定的其他情况。 　　第四十一条有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 　　第四十二条抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。 　　第四十三条同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。 　　第四十四条处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 　　第四十五条以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 　　法律、法规另有规定的依照其规定。 　　第四十六条抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止： 　　（一）抵押权人请求中止的； 　　（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的； 　　（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的； 　　（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产； 　　（五）其他应当中止的情况。 　　第四十七条处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配： 　　（一）支付处分抵押房地产的费用； 　　（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款； 　　（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金； 　　（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害； 　　（五）剩余金额交还抵押人。 　　处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。 第七章　法律责任 　　第四十八条抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。 　　第四十九条抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。 　　第五十条抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。 　　第五十一条因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 　　第五十二条登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第八章　附 则 　　第五十三条在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。 　　第五十四条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。 　　第五十五条本办法自1997年6月1日起施行。

简要内容：　第一条：为了加强对城市房地产转让的管理、维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。 　　第二条：凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。 　　第三条：本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为前款所称其他合法方式，主要包括下列行为： 　　 (一)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； 　　 (二)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 　　 (三)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 　　 (四)以房地产抵债的； 　　 (五)法律、法规规定的其他情形。 　　第四条：国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。直辖市、市、悬人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内的城市房地产管理工作。 　　第五条：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。 　　第六条：下列房地产不得转让： 　　(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；　　(三)依法收回土地使用权的； 　　(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 　　(五)权属有争议的； 　　(六)未依法登记领取权属证书的； 　　(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 　　第七条：房地产转让，应当按照下列程序办理： 　　(一)房地产转让当事人签订书面转让合同； 　　(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书(当事人的合法证明)转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； 　　(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复； 　　(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； 　　(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； 　　(六)房地产管理部门核发过户单。 　　第八条：房地产转让合同应当载明下列主要内容： 　　(一) 双方当事人的姓名或者名称、住所； 　　(二) 房地产权属证书名称和编号； 　　(三) 房地产座落位置、面积、四至界限； 　　(四) 土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； 　　(五) 房地产的用途或使用性质； 　　(六) 成交价格及支付方式； 　　(七) 房地产交付使用的时间； 　　(八) 违约责任； 　　(九) 双方约定的其他事项。 　　第九条：以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之移。 　　第十条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 　　(一) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 　　(二) 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五 以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其建设用地条件。转让房地产时 房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 　　第十一条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的 情形外，应当受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 　　第十二条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理办法按照国务院规定办理。 　　(一) 经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的； 　　(二) 私有住宅转让后仍用于居住的； 　　(三) 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的； 　　(四) 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； 　　(五) 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； 　　(六) 根据城市规划土地使用权不宜出让的； 　　(七) 县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。 　　第十三条：依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。 　　第十四条：国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。房地产转让当事人对评估价格有异议的,可以在接到评估价格通知后15日内向房地产管理部门申请复核；对复核结果仍有异议的，可以在接到复核结果15日内申请仲裁或向人民法院起诉。 　　第十五条：房地产转让当事人应当凭过户单办理产权过房手续，并依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定领取房地产权属证书。 　　第十六条：商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。 　　第十七条：房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。 　　第十八条：违反本规定转让房地产的，转让无效；房地产管理部门应当没收违法所得，并可处以罚款。违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中 华人民共和国城市房地产管理法》的规定进得处罚。 　　第十九条：房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　第二十条：在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的，参照本规定执行。 　　第二十一条：省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。 　　第二十二条：本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。 　　第二十三条：本规定自1995年9月1日起施行。

简要内容：　“工作三年时攒的钱还可以买个客厅，现在攒了五年，反倒只够买个卫生间了！”杭州27岁的中学教师赵海峰有着如此的苦恼。赵海峰从2003年就计划购房，不过因为房价太高，他决定等等再说。 　　没想到此后房价一再飞涨，现在，他几年间省吃俭用攒下的积蓄，与房价相比已严重“贬值”。 　　在许多城市，高房价已成了人们绕不过去的话题。不过近几个月，包括杭州、上海在内的一些城市的房价上涨开始放慢脚步。在政府的推动和市场的拉动下，这些城市中小面积、小户型和低房价的住房也大量出现，标志着我国的房地产业正在走向“平民时代”。 　　小户型和经济房大量涌现 　　一段时间以来，大户型楼盘已经变得越来越难卖，而人们稍作比较就会发现，前几年相当少见的以小户型为主的房地产项目一个接一个问世，而且销售非常火爆。在刚刚举行的杭州房交会上，面积不大的普通商品房超过了一半；而在北京的一些房展会上唱主角的也是中小户型。 　　楼市中何以冒出这么多的小户型呢？有调查发现，不少房产商为了消化积压房地产，回笼资金，纷纷把大中户型及商业地产改建为小户型。此外，为了迎合市场需求，一些新上马的楼盘也开始把目光瞄准城市中数量最大而又急需用房的中低等收入的年轻消费群体。因此，楼市中一大批小户型项目也就相继出现并不断热销起来。 　　房地产业脚步趋缓的另一个最新的信号来自浙江，尽管浙江新开工的房地产面积比去年下降了近7个百分点，但旨在帮助中低收入家庭的经济适用房却大面积开工，今年1到8月，新开工经济适用房累计近150万平方米，同比增长了近60％。 　　经济适用房的大量开工是抑制房价、增加房产市场有效供给的重要措施，但有了一定数量的经济适用房，不少人就会放弃购买普通商品房，因此这一举措有可能影响到整体房价的波动。 　　此外，增加经济适用房的建设将减少政府的收益，增加政府的支出。如果建普通商品房，房产商在开发时需要向地方政府缴纳一笔不菲的土地使用费，而这笔费用目前已成为一些地方财政的重要来源。但建造经济适用房，不但建设单位不需要缴纳这笔费用，而且还需要政府进行投入。从收支方面考虑，这一进一出对地方政府的收益影响很大。 　　其实不仅是浙江，在北京、上海、江苏和广东，甚至是经济欠发达的陕西、广西和山西等省也都推出了一系列措施，增加经济适用房的供应，并规范其建设和销售办法。虽然目前全国经济适用房的总体建设情况还并不理想，但在今年年初的短短一个月间，国家三个调控房产市场的文件都提到，要有计划地增加经济适用住房建设规模，提高其在市场中的比重。 　　注重需求 优胜劣汰 　　从2000年前后开始，由于住房分配制度改革以及民众对住房要求的提高，我国的房产供给出现了很大的缺口，供求关系的失衡导致房价上涨。由此，房产商的利润空间大增，众多资金纷纷进入房地产业，我国的房地产在短短几年的时间里得到了空前的发展。 　　受民众欢迎的小户型终于大量出现在民众的眼前。 　　“在房产市场总量达到大体平衡的情况下，市场竞争规律的作用就会显现出来。”浙江省建设厅住宅与房地产业处副处长江胜利说，“优胜劣汰就是这种作用的结果。” 　　这些市场竞争规律的作用结果表现在户型、楼盘品质等各个方面。在房价被戏称为“坐上了神舟号飞船”的时期，因为供不应求，一些房产商并不注重楼盘的品质，而楼市上出现的绝大部分又都是期房，购房者花去十几万甚至几十万元，买到的只是一个虚无的承诺，等期房建成，又发现实际的楼房与广告中的“美好蓝图”差距甚远，由此引发众多房产官司。 　　前几年，一些房产商为了销售方便，强力推出150平方米以上，甚至200多平米方的大户型住宅，美其名曰“豪华气派”，经济实用的小户型往往十分稀少，甚至出现了购房者向售楼小姐塞钱，要求为自己留下小户型的情况。还有许多城市出现“抢房风潮”，不管户型如何、环境怎样，抢到房子就是抢到了钱，因为也许明天的单价又会上涨两、三百块钱。 　　现在，“宽敞气派、豪华尊贵”等词汇逐渐从房产广告中退出，取而代之的是“紧凑、精致和轻松”。受民众欢迎的小户型终于大量出现在民众眼前。就在今年秋天的杭州房产交易会上，攒了五年“辛苦钱”的赵海峰终于挑选到了一套满意的小户型住宅，虽然总房价仍有60多万元，但他可以求助于国家的优惠住房贷款。 　　不仅如此，房产商也开始在住宅的细节上下起了功夫，环保和节能型住宅成为房产商的宣传口号，看房车、小区绿化，甚至是住宅建成后的物业，都成了房产商吸引购房者的卖点。此外，以前楼市中的“稀缺货”——现房也开始大量出现，在今年的杭州房交会上，参展的85个可销售楼盘中，有12个便是现房楼盘，这在以前是根本无法想像的。 　　房地产业在政府、市场的推拉下回归理性 　　虽然在杭州、上海等一些楼市热点城市，房价上涨开始放慢脚步，并展现出令人喜悦的变化，但房价的涨跌关系到地方政府、房产商、银行、保险业以及为数不少的炒房者，在这些强势力量面前，我国的房地产业到底能否进入“平民时代”？ 　　房产商也开始在住宅的细节上下起了功夫 　　对于地方政府而言，土地使用权的费用成为一些地方财政非常重要的来源。地价因房价飚升而日益高涨，已成为许多城市的“摇钱树”。此外，由于楼市活跃，地方政府能够从中获得大量的税费收入；而由楼市火爆带来的相关产业发展，也给地方经济注入了极大的活力。 　　楼市火爆给房地产业带来的丰厚利润自然无需多言，而银行和保险等金融机构也能从房产商筹资建房和房产销售的过程中获益良多。近年来，购房贷款的大量增加，就为银行和保险业带来了新的经济增长点。除此之外，同样关心楼市冷暖的“炒房”者曾引来较多争议，他们一直被认为是掀起楼市上涨狂潮的“罪魁祸首”。 　　城市房价的不正常地上涨，说明我国对房地产的宏观调控能力还有待提高，同时也应该承认，仅仅依靠“炒房”者的能力，根本不可能拉动楼市跑得如此之快。事实上，楼市“炒房”者的活跃显示出目前我国投资渠道的匮乏。有民间投资者就笑称，如果我国的股市不那么糟糕，也许前段时间我国的房价还不至于上涨得那么快。可见，为迅速积累的民间财富创造多方位、多选择的投资渠道，也是稳定房价的一个非常重要的措施。 　　在房地产业的热点省份浙江，省长吕祖善说，“房价能不能稳定，关键在政府，‘立党为公，执政为民’有没有落到实处。这是一条重要的衡量标准。”就在今年4月，建设部、国家发展和改革委员会、财政部和国土资源部等七部门联合发文，对中小套型、中低价位普通住房和经济适用房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面给予优惠政策支持。 　　其实，回顾几年来几近疯狂的房价上涨时不难发现，过去房地产业的注意力过多地集中于“先富起来的一部分人”和“贪婪的投机者”。作为一个产业，房地产业仍然必须遵循一般的经济规律；如果放弃或者忽视市场上最大的一块蛋糕，在其发展中将难以获得持久的推动力。向“平民”的真实需求和实在的消费能力伸出橄榄枝，其实正是房地产业理性回归的表现。

简要内容：各区、县人民政府，各委、局，各直属单位： 市人民政府领导同志同意市规划局、物价局、财政局拟订的《天津市城市规划管理费收费管理办法》，现转发给你们，望遵照执行。 天津市城市规划管理费收费管理办法 第一条 为加强城市规划收费工作的管理，根据《天津市城市规划条例》第五十八条的规定，制订本办法。 第二条 凡在本市行政区域内新建、扩建、改建、翻建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位和个人，均应缴纳城市规划管理费。 第三条 城市规划管理费的收费标准，按建设工程设计概算总额（土建部分）计算，无设计概算的按工程投资额计算。 （一）建筑工程 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 设计概算总额（投资额） |收费费率‰| 备 注 －－－－－－－－－－－－－－－|－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 20万元及其以下 | 3 |管理费不足30元，按30元计收 －－－－－－－－－－－－－－－|－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 20万元以上至200万元 | 2 |管理费不足600元，按600元计收 －－－－－－－－－－－－－－－|－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 200万元以上至1000万元 | 1．5 |管理费不足4000元，按4000元计收 －－－－－－－－－－－－－－－|－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 1000万元以上 | 1 |管理费不足15000元，按15000元计收 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ （二）道路、管线和其他工程设施 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 设计概算总额（投资额） |收费费率（‰）| 备 注 －－－－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 20万元及其以下 | 1．5 |管理费不足30元，按30元计收 －－－－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 20万元以上至200万元 | 1 |管理费不足300元，按300元计收 －－－－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 200万元以上至1000万元 | 0．7 |管理费不足2000元，按2000元计收 －－－－－－－－－－－－－－－|－－－－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 1000万元以上 | 0．5 |管理费不足7080元，按7080元计收 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ （三）临时用地和临时建设规划管理费一律按三十元计收。 （四）农民建住宅暂按市建委、财政局、物价局《转发建设部、财政部、国家物价局“关于整顿村镇规划建设管理收费的通知”的通知》〔建村（1989）620号〕执行。 凡按上述规定收取城市规划管理费的，不再收取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证工本费。 第四条 军事设施、中小学校、托儿所、幼儿园、敬老院等非营利性社会福利设施及抗震、防洪工程，免收城市规划管理费，只收证照工本费。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，每证十元。 第五条 城市规划管理费由市或者区、县城市规划行政主管部门在核发《建设用地规划许可证》时按计划投资额预收管理费总额的40％，在核发《建设工程规划许可证》时按工程设计概算总额全部收清。不申请建设用地的工程项目，在核发《建设工程规划许可证》时一次收清。 第六条 建设单位或个人领取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后，建设工程因故停止建设，已收的规划管理费不予退还。 第七条 城市规划行政主管部门收取规划管理费，必须向当地物价部门领取收费许可证，并使用财政部门监制的法定收费票证。 第八条 城市规划行政主管部门不得自行扩大收费范围，提高收费标准。各区、县收取的规划管理费，90％由区、县城市规划行政主管部门统一使用，10％按季度上交市城市规划行政主管部门。 第九条 城市规划管理费按预算外资金管理，专款专用，在财政部门开立的帐户专户储存，收支两条线，不得挪用、坐支，并接受财政部门和审计部门的监督检查。 第十条 城市规划管理费主要用于： （一）组织建设工程项目的考察和论证； （二）购置有关业务资料、图件； （三）开展法规调研和宣传； （四）印刷各种表簿、证件； （五）培训专业人员； （六）改善技术手段和工作的必要措施。 第十一条 本办法自一九九二年四月一日起施行。原规定收取的施工执照工本费收费标准同时废止。